2637_屋顶露台违建菜地排除妨害案

8 屋顶露台违建菜地排除妨害案

法院：江西省万载县人民法院

裁判日期：2020-09

案件类型：民事

案由/罪名：排除妨害纠纷

文书号：-

当事人：原告詹秀花；被告查学田

裁判结果摘要：查学田擅在属于业主共有的屋顶露台铺土种菜，影响詹秀花房屋修缮并造成危险。判决查学田清除土壤蔬菜、恢复原状、排除妨害。

来源：https://wyxfy.jxfy.gov.cn/article/detail/2020/09/id/5515352.shtml

原告詹秀花与被告查学田排除妨害纠纷一案 简要案情 原告詹秀花与被告查学田的房屋均坐落于婺源县紫阳镇凉笠山路的水利综合大楼D座内，但分属相邻的不同单元，原告的房屋位于该栋大楼的1-61号即该大楼的第六层（顶层），没有公共楼梯可供原告出入其屋顶露台，被告的房屋位于该栋大楼的1-51号即该大楼的第七层（顶层）,被告可通过其房屋出入原告的屋顶露台。近年来，被告未经许可在原告屋顶露台（即隔热层）上铺设了大面积的土壤，并种植了蔬菜。 2013年11月9日，原告房屋因交流电线路起火发生火灾，同年11月18日，婺源紫阳司法鉴定中心经鉴定认为，原告房屋因遭受火灾，其中主体结构混凝土屋面板受损程度为中轻度受损，该屋面板的上部应减轻重量，另增设防水层，杜绝渗漏，尚可继续维持使用。原告为修缮房屋，与被告协商未果，于是于同年12月23日向法院起诉要求判令被告：1.立即清除其铺设于原告屋顶平台上的泥土及种植的蔬菜，停止对原告房屋的侵害，排除对原告修缮房屋的妨害，消除对原告房屋的危险；2.

赔偿原告因其在原告屋顶违建菜地而给原告造成的损失人民币10 000元 裁判要点 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑区划内的建筑物的专有部分以外的属于业主的共有部分，即建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分享有共有和共同管理的权利，但应当遵守法律、法规以及管理规约。业主基于对住宅等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告房屋因遭受火灾导致屋顶面板受损，需要修缮并减轻其上部承受重量，而被告却未经原告及其他业主许可，违反

法律、法规、管理规约的规定，擅自在属于业主共有部分的建筑物的屋顶，即原告屋顶上部的露台上铺设土壤，擅自改变该露台的使用功能将其改建为菜地，给原告的房屋造成了危险，并对原告修缮其房屋构成妨害，损害了原告的合法权益。故原告要求被告将其屋顶露台恢复原状，即清除铺设在其屋顶露台上的土壤及附着的蔬菜，停止对其房屋的侵害、排除对其修缮房屋的妨害、消除对其房屋的危险的诉讼请求，合法有据，应依法予以支持。对原告要求被告赔偿其因被告在其屋顶露台上违建菜地而给其造成损失人民币10 000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但其并未向本院提供证据予以证明其事实主张，应由原告承担不利后果。故对原告的该项诉讼请求，应依法不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告查学田立即停止对原告詹秀花房屋的侵害，并清除原告詹秀花房屋屋顶露台上的土壤及附着的蔬菜，以恢复原告詹秀花房屋屋顶露台的原状，排除对原告詹秀花修缮房屋的妨害，限于本判决发生法律效力后七日内履行完毕；二、驳回原告詹秀花的其他诉讼请求。 点评意见 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大

堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于建筑区划内的共有部分。业主在基于对住宅等专有部分特定使用功能的合理需要使用建筑物共有部分时应当遵守法律、法规以及管理规约，不得损害他人合法权益。本案中，被告未经

其他业主许可，为了一己之私，在原告屋顶上部的露台上铺设土壤，擅自改变该露台的使用功能将其改建为菜地，既对原告的屋顶造成了安全隐患，也侵害了原告及其他业主的所有权。本案判决被告查学田立即清除原告詹秀花房屋屋顶露台上的土壤及附着的蔬菜，以恢复原告詹秀花房屋屋顶露台的原状，对于业主如何合理共用建筑物共有部分，具有重要引导作用，有助于促进邻里和睦，友善互助，维护社会安全稳定。 江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书

(2014)婺民一初字第16号 原告詹秀花，女，1965年7月30日出生，汉族，江西省婺源县人，农民，住江西省婺源县紫阳镇凉笠山路1-61号，身份证号码362334196507305921。

委托代理人程丽华，江西茶乡律师事务所律师。 被告查学田，男，1951年12月5日出生，汉族，江西省婺源县人，农民，住江西省婺源县紫阳镇凉笠山路1-51号，身份证号码362334511205241。

委托代理人王雨，婺源县江湾法律服务所法律工作者。 原告詹秀花与被告查学田排除妨害纠纷

一案，本院于2013年12月24日立案受理。依法由代理审判员姚文杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹秀花及其委托代理人程丽华、被告查学田及其委托代理人王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹秀花诉称，原、被告的房屋均坐落于婺源县紫阳镇凉笠山路的同一栋大

楼内，原告的房屋位于该栋大楼的1-61号，被告的房屋位于该栋大楼的1-51号。原告自2009年入住1-61号房屋后便发现，原告通往该栋大楼楼顶平台的公共通道不知何时被他人封堵，致使原告无法通过公共楼梯进出楼顶平台。在近一年内，原告发现自家房屋的屋顶出现非正常的渗水和下陷现象，经过长时间的了解，终于得知原因在于被告在原告房屋的屋顶上部即该栋大楼的楼顶平台上铺设土壤，并种植了蔬菜所致。为此，原告曾多次找被告协商，希望其尽快将违建菜地予以清除，但被告却一

直不予理会。2013年11月9日，原告房屋因屋顶渗水导致电线短路引发了火灾，给原告造成了巨大的经济损失，也致使原告屋顶渗水和塌陷的情况更为严重。现原告因需大规模维修房屋，再次要求被告将违建菜地予以清除，但被告仍不予理会。综上，被告在没有任何法律和事实依据的情况下，擅自占用业主共有的楼顶平台改建为菜地，其行为不仅侵害了原告对公共建筑物的所有权和使用权，而且也给原告房屋造成了严重的损害和安全隐患。为此，原告诉至本院，要求判令被告：1、立即清除其铺设于原告屋顶平台上的泥土及种植的蔬菜，停止对原告房屋的侵害，排除对原告修缮房屋的妨害，消除对原告房屋的危险；2、赔偿原告因其在原告屋顶违建菜地而给原告造成的损失人民币10 000元；3、承担本案诉讼费。 被告查学田辩称，其一、2002年年底，被告购买了现在居住的坐落于婺源县紫阳镇凉笠山路1-51号房屋，在房屋买卖合同中明确约定了该房屋附属有非封闭式阳台，即与该房屋相接有一大面积的连体露台，可供该房屋住户使用，此便是被告当时以该栋大楼最高的价格购买1-51号房屋的原因所在。故该露台属于被告房屋的专属部分。其二、根据原、被告房屋所在的整栋大楼现状来看，根本没有原告所称的通往楼顶的通道以及其被封堵的事实。原告于2009年入住1-61号房屋时，被告在1-51号房屋居住并正常使用该房屋露台已有六年之久，原告对大楼结构，以及被告合理、正常使用其专属露台种植蔬菜、花卉的情况是明知和认可的。故被告对原告的房屋不存在任何侵害行为。其三、原、被告房屋并不属于同一单元，被告并没有妨害原告对其房屋进行修缮的行为，而且原告若按房屋原始设计标准对其房屋进行维修，被告则会予以积极地配合。其四、原告称其房屋屋顶渗水和下陷系由被告使用露台所致，没有法律和事实依据，而且其房屋失火系原告自身原因所致。故被告对原告的房屋未造成任何危险和损失。综上，被告认为其合理、正常使用其专

属露台，对原告房屋未造成任何侵害，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认： 原、被告的房屋均坐落于婺源县

紫阳镇凉笠山路的水利综合大楼D座内，但分属相邻的不同单元，原告的房屋位于该栋大楼的1-6

1号即该大楼的第六层（顶层），没有公共楼梯可供原告出入其屋顶露台，被告的房屋位于该栋大楼的1-51号即该大楼的第七层（顶层）,被告可通过其房屋出入原告的屋顶露台。近年来，被告未经许可在原告屋顶露台（即隔热层）上铺设了大面积的土壤，并种植了蔬菜。 2013年11月9日，原告房屋因交流电线路起火发生火灾，同年11月18日，婺源紫阳司法鉴定中心经鉴定认为，原告房屋因遭受火灾，其中主体结构混凝土屋面板受损程度为中轻度受损，该屋面板的上部应减轻重量，另增设防水层，杜绝渗漏，尚可继续维持使用。原告为修缮房屋，与被告协商未果，于是于同年12月23日诉至本院。 上述事实有经婺源县房产档案室复核的原告房屋所有权证复印件、

被告的购房合同及房屋所有权登记申请表复印件各一份，关于被告在原告屋顶种菜的照片复印件二张，婺源紫阳司法鉴定中心鉴定意见书一份予以证实。 本案双方当事人争议的焦点为:原告屋顶上部的露台是否属于被告房屋的专有部分。被告主张原告屋顶上部的露台属于被告房屋的专有部分，并为证明其主张向本院提交了商品房买卖合同一份。原告质证认为，对该合同的真实性有异议，其与婺源县房产档案室提供的房屋买卖合同内容不符，不能证明原告屋顶上部的露台属于被告房屋的专有部分。经本院审核，该房屋买卖合同的来源不符合法律规定，与房产部门备案的合同内容不符，故本院对该证据依法不予采信。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，可知建筑物专有部分包括：一是在构造上具有独立性，能够明确区分，在利用上具有独立性，可以排他使用，并能够登

记成为特定业主所有权的客体；二是规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。但在本案中，原告屋顶上部的露台不但不能够被登记成为特定业主所有权的客体，而且建设单位销售时也未将该露台列入被告的房屋买卖合同中。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可知建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于建筑区划内的共有部分。综上，对被告主张原告屋顶上部的露台属于被告房屋的专有部分的主张，本院依法不予支持。 本院认为,物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑区划内的建筑物的专有部分以外的属于业主的共有部分，即建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分享有共有和共同管理的权利，但应当遵守法律、法规以及管理规约。业主基于对住宅等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告房屋因遭受火灾导致屋顶面板受损，需要修缮并减轻其上部承受重量，而被告却未经原告及其他业主许可，违反法律、法规、管理规约的规定，擅自在属于业主共有部分的建筑物的屋顶，即原告屋顶上部的露台上铺设土壤，擅自改变该露台的使用功能将其改建为菜地，给原告的房屋造成了危险，并对原告修缮其房屋构成妨害，损害了原告的合法权益。故原告要求被告将其屋顶露台恢复原状，即清除铺设在其屋顶露台上的土壤及附着的蔬菜，停止对其房屋的侵害、排除对其修缮房屋的妨害、消

除对其房屋的危险的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。对原告要求被告赔偿其因被告在其屋顶露台上违建菜地而给其造成损失人民币10 000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但其并未向本院提供证据予以证明其事实主张，应由原告承担不利后果。故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告查学田立即停止对原告詹秀花房屋的侵害，并清除原告詹秀花房屋屋顶露台上的土壤及附着的蔬菜，以恢复原告詹秀花房屋屋顶露台的原状，排除对原告詹秀花

修缮房屋的妨害，限于本判决发生法律效力后七日内履行完毕；

二、驳回原告詹秀花的其他诉讼请求。 本案受理费人民币一百元，减半收取人民币五十元，由原告詹秀花负担人民币二十五元，被告查学田负担人民币二十五元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 代理审判员 姚文杰 二〇一四年三月三日 书 记 员 俞娇美