1146_王某某、徐某甲等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

8 王某某、徐某甲等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

法院：江苏省睢宁县人民法院

裁判日期：2022-12-26

案件类型：民事

案由/罪名：合同纠纷

文书号：（2022）苏0324民初5622号

当事人：原告王某某、被告徐某甲

裁判结果摘要：一、被告（反诉原告）徐某甲于本判决生效后十日以内赔偿原告王某某损失合计469015.04元。

来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E7%8E%8B%E6%9F%90%E6%9F%90%E3%80%81%E5%BE%90%E6%9F%90%E7%94%B2%E7%AD%89%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E6%B0%91%E 4%BA%8B%E4%B8%80%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A6

王某某、徐某甲等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省睢宁县人民法院

民事判决书

（2022）苏0324民初5622号

原告（反诉被告）：王某某，男，1963年6月13日生，汉族，住睢宁县。

委托诉讼代理人：钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐啸宇，江苏熊运栋律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：徐某甲，男，1972年12月7日生，汉族，住睢宁县。

被告：徐某乙，男，1991年6月2日生，汉族，住睢宁县。

二被告共同委托诉讼代理人：范逸奇，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：周小轩，江苏法德东恒(徐州)律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）徐某甲、徐某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7 月18日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，被告徐某甲（反诉原告）于2021年11月9日 向本院提出反诉，本院受理后，决定与本诉一并公开开庭进行了审理，原告王某某（反诉被告）及其 委托诉讼代理人钦成卫，被告徐某乙及二被告共同委托诉讼代理人范逸奇、周小轩均到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。

原告王某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将位于睢宁县原告所有的1280平方米厂房恢复原状， 或赔偿原告损失384000元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法判 令二被告赔偿原告损失共计593319元（损失为两部分损失，一是厂房损失包含残值计555986元，二是二 被告至今未将交付厂房给付原告的租金损失计37333元,计算至2022年8月5日）；2.诉讼费、鉴定费由被 告承担。事实和理由：2021年3月5日原、被告签订《《厂房租赁合同》》，原告已将厂房交付被告并由 其生产使用，被告亦将租金全额给付原告。2021年5月20日21时35分许，该厂房发生火灾，造成原告的 厂房完全损毁并无法使用。综上，被告承租厂房期间应妥善保管，其行为已侵害了原告的合法权益， 并给原告造成了财产损失。根据《民法典》等法律法规之规定，特提起诉讼，请求依法判决。

被告徐某甲（反诉原告）、徐某乙共同辩称：一、涉案合同没有徐某乙，根据合同相对性被告徐某乙 主体不适格；二、原告主体不适格，原告未提供足够证据证明其对案涉厂房有所有权；三、案涉租赁 合同无效，根据房屋租赁合同司法解释第三条和城乡规划法第六十四条的规定，案涉厂房至今未办理 建设规划许可证，应属合同无效，根据任何人不能以违法行为获益的原则，原告方违法建造厂房并出 租获利，客观上损害了社会公共利益，属于民事权利的滥用，被告保留向相关部门举报要求相关部门 对原告所有租金予以没收的权利；四、案涉火灾责任人为李某甲一家，原告应向其主张权利；五、原 告对于本次火灾存在部分责任，案涉厂房系原告违建，厂房耐火等级低，占用防火间距违规搭建（原

告厂房与李某甲房屋之间没有间距，没有设置防火墙也没有任何防火设施，致使火灾发生时没有任何 灭火措施，天然的具有一定危险性，存在火灾事发生后难以迅速处置的隐患），故原告对于火灾的发 生和扩大都应承担不可推卸的责任；六、即使本案合同有效，案涉租赁合同中第七条一切后果由承租 方负责，因该合同为反复使用的格式合同，明显加重了承租方的责任，免除了出租方的所有责任，应 属无效；七、被告不存在任何违约行为，不应承担原告主张的损失，且根据合同第十条的规定，如发 生意外事故致使合同无法继续履行的本合同自动解除，且在火灾发生后，并非被告继续占有使用，被 告也交了自2021年3月份后一年的租金，因此原告不存在任何租金损失。

被告(反诉原告)徐某甲反诉诉讼请求：1.请求判令反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》无效；

1. 请求判令反诉被告返还反诉原告租金89600元及电器维护费400元；3.请求判令案件的诉讼费用由反诉 被告承担。事实和理由：2021年3月5日，被告（反诉原告）徐某甲与原告（反诉被告）王某某签订了厂 房租赁约定反诉被告将凌城镇镇北某某路东民主村李西组厂房(以下简称“租赁厂房”)租赁给反诉原 告 使用，约定年租金为89600元。后反诉原告向反诉被告支付了一年租金89600元及电器维护费400元。 2021年5月20日晚上9时35分，案外人李某甲位于睢宁县的木材加工点发生火灾，引燃并烧毁租赁厂房， 原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提起诉讼。案涉厂房未取得合法建设手续的违法建筑，根据相 关法律规定，案涉《厂房租赁合同》无效。且因被烧毁已无继续租赁的可能。因此原告（反诉被告） 应返还被告（反诉原告）支付租金89600元及电器维护费400元。被告（反诉原告）遂提起反诉，诉请如 前。

原告王某某（反诉被告）辩称，王某某认为案涉房产并非违法建筑，案涉厂房所占用地为建设用地， 厂房建设也是经过村镇两级职能部门的同意，后期相关部门也是对厂房建设是认可的，反诉原告所主 张的返还租金，首先该部分租金在租赁期内，其次2021年5月20日发生火灾后案涉厂房仍有反诉原告继 续使用，并未返还给反诉被告，其仍应当支付租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证 据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告王某某分别于2016年10月28日与案外人李某乙签订了土地租赁合同，约定位于睢宁县亩工业用地承 租给原告使用，土地方位东起某某路东，东西97米，南北5.77米；于2016年10月28日与案外人苌光荣签 订了土地租赁合同，约定位于睢宁县亩工业用地承租给原告使用，土地方位东起某某路东，东西57米

，南北13.1米；于2016年10月28日与案外人刘某签订了土地租赁合同，约定位于睢宁县亩工业用地承租 给原告使用，土地方位东起某某路东，东西57米，南北21米；于2016年11月13日与案外人苌光令签订了 土地租赁合同，约定位于睢宁县亩工业用地承租给原告使用，土地方位东起某某路东，东西57米，南

北5.77米。后原告在租赁土地上加盖厂房，于2021年3月5日与被告徐某甲签订了《厂房租赁合同》，双 方约定：“甲方（本案原告）将位于，厂房宿舍租赁给乙方（本案被告徐某甲）使用，面积1280平方

米，乙方租用该厂房期限为壹年，即自2021年3月8日至2022年3月8日，厂房和宿舍年租金共计为89600

元⋯⋯合同期内乙方必须依法经营，依法管理，并负责租用厂房及厂房内公共安全、防火、防盗等工 作，如发生违法行为或人身安全火灾、偷盗，一切后果由乙方负责。乙方应按国家政策法令正当使用 该物业，并按要求缴纳工商、税务等国家规定的费用，如合同期内出现损坏厂房及设施甲方有权要求 乙方全价赔偿⋯⋯”。2021年5月20日21时35分许，睢宁县李某甲木材加工点发生火灾，火灾造成案涉 厂房及厂房中原料等烧毁。睢宁县消防救援大队于2021年6月24日作出火灾事故认定书认定，起火部位 位于李某甲木材加工点东南区域，起火原因不排除电动车线路故障引起。后睢宁县消防救援大队于

2021年8月16日作出睢消火重认字〔2021〕第0001号火灾事故重新认定书，认定火灾事故基本情况：

2021 年5月20日21时35分许，睢宁县消防大队接到报警，位于睢宁县李某甲木材加工点发生火灾，睢宁 县睢 河消防救援站出动2车12人到场扑救，火灾造成李某甲木材加工点，徐某乙、张新才厂房及原料等

物品 物烧毁，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于李某甲木材加工点棚内，起 火原 因可排除雷击，不排除电气故障引起。后原、被告就原告(反诉被告)损失在诉前经睢宁县人民法

院共同 委托江苏宁价保险公估有限公司徐州分公司进行鉴定，对原告（反诉被告）火灾所导致的损失 评估理 算金额为555986元（包含残值15242元）。后因原、被告之间不能就赔偿问题未能达成一致，原 告（反 诉被告）遂诉至法院，诉请如前。在审理过程中，被告徐某甲（反诉原告）以确认《厂房租赁 合同》 无效，返还租金及电器维护费为由，提起反诉。

另查明，原告王某某认可案涉厂房的建设未取得建设工程规划许可等相关手续，且在本案一审辩论终

结前仍未取得上述手续。原告已经清理了厂房火灾现场。

本院认为，本案本诉的争议焦点有如下二点：

一、二被告应否共同承担火灾损失的赔偿责任。

原告王某某与被告徐某甲均以个人名义签订的租赁合同系双方真实意思表示，虽然没有办理厂房建设

相关手续，案涉厂房属于违法建筑，但确实存在实际租赁使用厂房的情形，其没有办理审批手续不应

当影响原告对其自身利益损失主张权利。被告徐某甲应当按照双方约定依法经营，依法管理，并负责

租用厂房及厂房内公共安全、防火、防盗等工作，现在在其租赁期间发生火灾，造成厂房损毁，对于

火灾的损失应当承担赔偿责任。原告主张被告徐某乙共同承担赔偿责任，仅提供以徐某乙账户转账租

金的记录，未提供其他充分的证据予以证实，被告徐某甲为《厂房租赁合同》的相对方，故原告要求

徐某乙承担赔偿责任的主张本院不予支持。被告主张原告对于本次火灾存在部分责任，未提供充分的

证据予以证实，本院不予支持；原告因火灾所导致的损失为555986元，扣除残值15242元，实际损失金

额为540744元，被告徐某甲作为承租人应当按照约定承担赔偿责任。

二、二被告是否应当给付租金损失37333元。

本案租赁的厂房双方均当庭认可未办理相关审批手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合

同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按

照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取

得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告直至一审辩论终

结前仍未取得建设工程规划许可等相关手续，故双方签订的《厂房租赁合同》无效。该解释第四条规

定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般

应予支持。”被告徐某甲的租金已经实际支付到2022年3月8日，厂房一直未能修缮基于火灾后消防及鉴

定等原因的需要，而非被告实际占有使用，且原告现已经清除火灾现场，故原告的租金主张本院不予 支持。

本案反诉的争议焦点有以下二点：

一、反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》是否应当无效。

双方均认可租赁的厂房未办理相关审批手续，直至法庭辩论终结前仍未办理，依据《最高人民法院关

于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《厂房租

赁合同》无效。

二、反诉被告是否应当返还反诉原告租金89600元及电器维护费400元。根据查明的事实，反诉原告实际

占有使用案涉厂房自2021年3月8日至2021年5月20日，应负担相应的租金17871.04元（89600元÷366天

×73天），其余期间非被告占有使用，其相应的租金即71728.96元反诉被告应予以返还。关于电器维护 费400元，反诉原告已经实际占有使用案涉厂房，该笔费用是为了其厂房运转的正常支出，不应当再由 反诉被告返还。原告同意被告履行义务时一并支付本案的诉讼费用，不违反法律规定，本院予以准许。

综上，本案的本诉中被告徐某甲应当赔偿原告王某某（反诉被告）的实际损失金额为540744元，反诉中

原告（反诉被告）应返还租金71728.96元，为了方便结算，双方债务可以进行抵消，故被告徐某甲（ 反 诉原告）再行赔偿原告王某某（反诉被告）损失469015.04元。依据《最高人民法院关于审理城镇房 屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法 》 第六十七条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）徐某甲于本判决生效后十日以内赔偿原告王某某损失合计469015.04元；

二、驳回原告（反诉被告）王某某对被告徐某乙的诉讼请求；

三、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求；

四、原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）徐某甲于2021年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效

；

五、驳回被告（反诉原告）徐某甲的其他诉讼请求。

如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9733元，鉴定费30000元，原告王某某负担2469元，被告徐某甲负担37693元；反诉案件 受理费2050元，反诉原告徐某甲负担416元，反诉被告王某某负担1634元（鉴于双方的案件受理费均已 各自支付，双方互负费用抵消后，被告徐某甲于履行付款义务时一并支付原告王某某36059元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副 本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

附：法律条文

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人 订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的 ，人民法院应当认定有效。

第四条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民 法院一般应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人 民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支 付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的， 应当支付迟延履行金。

本作品是中华人民共和国的法律、法规，国家机关的决议、决定、命令和其他具有立法、行政、司法 性质的文件，及其官方正式译文。根据《中华人民共和国著作权法》第五条第一项，本作品不适用于 该法，在中国大陆，也可能在其他管辖区，属于公有领域。

注：中文维基文库社群认为，中华人民共和国公务演讲，不总是具有立法、行政、司法性质的文件。 Public domainPublic domainfalsefalse