李某、何某甲等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
title: 1098_李某、何某甲等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
updated: 2026-08-04
李某、何某甲等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
- 法院：广东省中山市中级人民法院
- 裁判日期：2023-09-26
- 案件类型：民事
- 案由/罪名：合同纠纷
- 文书号：（2023）粤20民终4485号
- 当事人：上诉人李某委托诉讼代理人：张海国、被上诉人何某甲被上诉人（原审被告）：唐某上诉人李某因与被上诉人何某甲
- 裁判结果摘要：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2022）粤2072民初9972号民事判决。
- 来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E6%9D%8E%E6%9F%90%E3%80%81%E4%BD%95%E6%9F%90%E7%94%B2%E7%AD%89%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E6%B0%91%E4%BA%8B%E4%BA%8C%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A6
正文
李某、何某甲等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 广东省中山市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤20民终4485号 上诉人（原审原告）：李某 委托诉讼代理人：张海国，广东颂典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹梦星，广东颂典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何某甲 被上诉人（原审被告）：唐某 上诉人李某因与被上诉人何某甲、唐某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2022）粤2072民初9972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人李某上诉请求：一、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持李某的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由何某甲、唐某承担。 事实和理由：一、唐某实际参与到租房过程中，且以本人名义向李某支付租金，唐某同为承租人。唐某虽在案涉租赁合同的“代理人”处签字并捺指印，但李某在不认识何某甲的情况下，未收到过任何书面的授权委托书，从案涉租赁合同的签订到交付租赁物的整个过程，都是由唐某与李某进行交涉，唐某甚至以本人名义向李某交付租金。因此，唐某与何某甲同为承租人，应当向李某承担赔偿责任。二、案涉租赁物在交付时屋内空调不存在安全隐患等故障，承租人可正常使用，空调故障系何某甲在承租期间不当使用所致。从唐某已提交的证据可以看出，双方签订案涉租赁合同的次日，双方已清点房内家私家电，确认租赁物情况，并在家私家电清单表上签字确认。依据生活常理不难得出，在签订案涉租赁合同前及交付案涉租赁物并清点房内家私家电时，承租人都会对案涉租赁物的基本情况进行查看，并检查家私家电能否正常使用，以确保承租后能够正常使用案涉租赁物及屋内家私家电。但何某甲、唐某在签订租赁合同前先行查看租赁物，以及签订合同后交付租赁物，并清点房内家私家电等多次进入案涉租赁物查看、检查的情况下，均未向李某提出、反映过任何家私家电存在无法使用、存在安全隐患的情况。从实际使用人陈某、陆某在消防部门对其所作的询问笔录可以看出，实际使用人于2022年4月24日开始入住，截至案涉租赁物火灾事故发生之日，入住时间不满一周，但从供电公司收费显示用电量接近190度(平均每小时用电2千瓦时)，显然存在使用电器不当、长时间运行电器的情况。因此，李某在将案涉租赁物交付给何某甲时，案涉租赁物及屋内家私家电均可以正常使用，不存在安全隐患，系何某甲及实际使用人在承租期间使用不当导致空调故障而引发火灾。三、实际使用人陈某、陆某在消防部门对其所作的询问笔录中，已承认在火灾发生前一段时间里案涉租赁物电闸已产生异常情况，且房屋内的电源存在烧焦味，但实际使用人未进行检修，也未向李某反映过存在上述情况。依据双方签订的案涉租赁合同可以看出，双方已明确约定在租赁期内，承租方须承担案涉租赁物的管理和日常保养、检修的责任，如因承租方使用案涉租赁物不当或造成毁损的，承租方应向出租方赔偿全部经济损失，且在租赁期内，承租方系案涉物的实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故由承租方承担责任。但何某甲在签订案涉租赁合同后，未取得李某的同意，就将案涉租赁物交付给实际使用人陈某、陆某使用，陈某、陆某作为租赁物的实际管理人，在入住租赁物后至火灾发生前一段时间里已发现案涉租赁物的电闸存在异常情况，且空调电源附近有烧焦味，而陈某、陆某仅是将空调附近的所有电源拔出，在仍存在明显烧焦味的情况下，即明知租赁物内的空调存在严重安全隐患的情况下，却未采取任何检修或将该情况告知李某的相关措施，反而继续开启空调使用，最终造成火灾并给李某带来经济损失。由此可以看出，案涉租赁物火灾的发生及蔓延，是因何某甲违约将租赁物转租给他人租赁使用，并且在使用不当后没有履行日常保养、检修的义务。因此，依据《中华人民共和国消防法》中消防安全管理工作“谁主管，谁负责”原则，以及案涉租赁合同已明确约定的“承租方系案涉物的实际管理人，案涉租赁物内发生的所有安全事故由承租方承担责任”，何某甲应对李某遭受的损失承担赔偿责任。四、实际使用人陈某、陆某在空调冒烟后7分钟的时间里，并未及时采取适当的救火措施，反而在录制视频，致使火灾发生和蔓延。从实际使用人陈某、陆某在消防部门对其所作的询问笔录及李某已提交的照片可以看出，案涉租赁物在火灾事故发生前电闸门已自动跳闸，实际使用人并未采取关闭电闸门的措施。实际使用人陈某、陆某即使在客厅处已看到空调下方开始冒烟，但在其距离门口消火栓仅一门之隔的情况下，也未采取任何适当的救火措施，而是用手机录制视频，直到7分钟后火灾的发生才准备逃离并报警。由此可见，陈某、陆某未采取适当、合理措施以防止火灾发生和蔓延。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了李某的合法权益。 被上诉人何某甲、唐某均未作答辩。 李某于2022年6月16日向一审法院起诉请求：一、判令何某甲向李某支付房屋及家私家电损失共计40万元；二、判令何某甲向李某支付因本案维权而支出的律师费2万元。一审中，李某增加诉讼请求，要求唐某对何某甲所负前述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：粤（2020）中山市不动产权第××××号不动产权证载明，坐落于中山市××镇××路××号××花园××幢××房系李某所有。 2022年3月23日，李某（出租方）将上述房屋出租给何某甲（承租方），双方为此签订№0000372《租赁合同》一份，约定：一、租赁期限从2022年4月1日起至2023年3月31日止，月租金为2100元，签订合同时，承租方须向出租方交付室内财产及履约保证金2100元。二、承租方使用物业时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃易爆品等物。否则如因承租方违反而造成的一切后果或在租赁期间因使用不当电器、煤气等引起安全事故及损失的均由承租方自行承担，与出租方无任何关联。如承租方造成物业及其配套设施及室内财物损坏的，承租方须负责恢复房屋原状并赔偿出租方经济损失。承租方须承担租赁物业的管理和日常保养、检修责任，如因承租方使用租赁物业不当造成租赁物及附属配套设施损毁的，承租方应负责修复或赔偿出租方全部经济损失，但由于不可抗力或非承租方过失造成租赁物损毁的除外。在租赁期内，承租方是该物业的实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故（包括但不限于高空抛物、水电使用不当、在屋内摔倒等）给承租人及同住人造成人身伤亡的，由承租方承担，出租方不承担任何责任。三、在租赁期间，承租方应妥善保管好该物业内所有的设备及家私电器（如有配套家私家电的，具体列写在备注栏或家私清单中），如属承租方损坏的照价赔偿，如属自然或老化损坏的，由出租方负责更换或维修好等内容。上述租赁合同尾部的出租方落款处有李某签名并捺指印，承租方签名处有“何某甲”字样的签名，唐某在承租方“代理人”处签名并捺指印。 就上述租赁合同的签订过程，一审庭审中，李某与唐某均表示案涉租赁合同系在中介机构居间介绍下签订的，中介机构有告知承租人系何某甲，且承租后作员工宿舍使用，签订合同时李某、唐某及中介人员均在场，租赁合同上的“何某甲”系唐某代签。李某还称当时唐某有告知其是帮何某甲签订上述租赁合同，但认为案涉租赁物系何某甲和唐某共同租赁。 合同签订次日，李某与唐某清点房内家私家电，并在家私家电清单表上签名确认，之后中山某公司的员工陆某、陈某入住案涉租赁物。 2022年4月30日，上述租赁物内发生火灾，火灾损坏了客厅的空调、电视机、电视柜、窗帘、沙发以及部分装修，过火面积约2平方米，熏黑客厅墙壁及吊顶以及其他部位。中山市消防救援支队东凤大队作出的《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾原因系客厅空调故障冒烟引起的火灾。在李某向中山市消防救援支队东凤大队调取的资料中，陈某陈述，其发现整个房间突然没电，然后看到客厅总电闸已经跳下来，客厅空调在冒烟，然后就打119报警了。陆某陈述，事发前空调是开着的，陈某告诉其客厅有烧焦的味道，其让陈某去关闸，陈某去关电闸时已经跳闸了，客厅空调冒烟之后大概7分钟后就着火，其有录视频，着火后其与陈某准备逃离。 一审诉讼过程中，李某就火灾事故造成的房屋装修损失及拆除旧装修的费用向一审法院提出司法鉴定、评估申请。一审法院予以准许，并依法启动鉴定程序。2023年1月9日，广东泰诚保险公估有限公司作出评估报告，结论为本案评估的中山市东凤镇逸湖半岛81栋402房，因火灾事故造成房屋的装修损失及拆除旧装修的费用评估为138621.82元。报告同时明确房间内的木床、衣柜、餐桌、沙发等普通家具用品以及家电用品并非装修范围，未列入本次评估范围。李某为此支付评估费33175元。 李某表示除上述评估报告所列的损失外，其还存在因火灾所造成的家电家具损失及对第三方造成的损失，具体包括：（一）家电损失：1.空调柜机一台95××元，三台卧室挂机14400元，合计23900元；2.电视机一台75××元、风扇一台2××元；3.煤气灶1810元、冰箱3200元、抽油机2350元、消毒柜2880元，洗衣机4500元，合计14740元；4.健身单车2900元。（二）家具损失：1.玻璃台一张、折叠椅两张、旋转凳、办公椅合计2150元；2.灯具和热水器合计6700元；3.床垫三张、床头柜四个合计5500元；4.茶具、餐台、电视柜、屏风柜合计14450元；5.茶几、沙发一套9300元；6.衣柜三套、移动照衣镜合计15600元。（三）火灾给第三方造成的损失：1.楼上502维修费用、清洗费用、更换物件费用合计8290元；2.维修电梯、大堂、墙面清洁等费用5800元；3.电梯维修费用7500元；4.楼下302因火灾需要在外的住宿费1022元；5.楼上502因火灾需要在外的住宿费合计1599元；6.楼上502维修费用，包括墙面、阳台等翻新合计5500元以及安装阳台隐形网1500元，合计7000元。为此，李某提供相关收据予以证明。一审庭审中，唐某确认李某主张的上述家具、家电均是由李某提供，在交付时均在房内，现由于火灾已被全部毁损。 此外，李某因本案纠纷而委托代理律师出庭应诉，其为此支出律师费2万元。 一审再查，一审中，李某明确何某甲、唐某作为承租方，实际使用案涉租赁物过程中，在空调短路冒烟后，没有采取有效的措施，致使火灾事故的发生和火灾损失的不当扩大，故依据双方签订的租赁合同之约定，应承担不当使用电器的违约行为所导致李某的损失。 一审法院认为，本案争议焦点：一、案涉租赁合同的相对方即承租人系何人；二、承租人是否应承担李某诉求的损失。就前述争议焦点，分析认定如下：一、案涉租赁合同的相对方即承租人系何人。对此，从前述已查明的在案涉租赁合同上的签名情况及其签订过程看，其一，唐某仅是在承租方签名一栏对应的“代理人”处签名并捺指印，而并未在承租方签名处直接签名并捺指印，故唐某并非以自己名义与李某签订案涉租赁合同；其二，李某确认签订合同时，中介公司有告知案涉租赁物的承租人系何某甲，且在签约现场，唐某有告知其是帮何某甲签订上述租赁合同。据此可知，在签订租赁合同时，李某知道唐某系代理何某甲签订案涉租赁合同，故案涉租赁合同的相对方即承租人为何某甲，而非唐某。基于此，李某认为唐某也系租赁合同的一方当事人即承租方，并请求其承担责任，无事实依据，不予采纳。二、承租人是否应承担李某诉求的损失。本案中，李某出租给何某甲的案涉租赁房屋，因火灾导致损失系事实，对此予以认定。李某主张何某甲在空调短路冒烟后没有采取措施，致使火灾的发生及扩大，何某甲违反合同约定，应对李某因违约行为遭受的损失承担赔偿责任。但是，其一，中山市消防救援支队东凤大队作出的《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾原因系“由于客厅空调故障冒烟引起的火灾”，即火灾发生原因系客厅里的空调故障而直接导致的，并非何某甲使用不当等违反租赁合同义务原因而直接导致的。其二，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”根据该规定，李某作为出租方，负有保持租赁物适租之义务。由于案涉租赁物内的空调由出租方李某提供，因而李某当负有保持空调自身安全、不存在安全隐患等故障，以供承租人正常使用。但从火灾发生原因看，系因空调故障冒烟导致火灾并造成损失，且自租赁合同订立至火灾发生之日，承租人仅使用了案涉租赁物一月有余，李某又未提供证据证明空调故障系何某甲在承租期间所导致。其三，据消防部门对实际使用人陈某、陆某所作的询问笔录，陈某及陆某在发现客厅空调有焦味及冒烟后，有采取关闭电闸门及拨打119报警等积极的行为。在火灾发生时，当以生命安全为重，作为普通人，在不具备消防应急能力和必备消防设备的情况下，陈某、陆某已经采取了适当、合理措施以防止火灾发生和蔓延。由上所述，李某主张火灾的发生及扩大是何某甲违约所致，不予采纳，李某要求何某甲赔偿其前述主张的损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。同理，对李某主张的律师费亦不予支持。何某甲经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条、第七百零八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一、三款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回李某的诉讼请求。一审案件受理费7600元，评估费33175元，合计40775元（李某已预交），均由李某负担。 本院二审期间，李某、何某甲及唐某均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院另查：案涉《租赁合同》第十三条约定：“……本合同生效后，任何一方违约的，守约方因追究违约方责任而产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费、差旅费、调查费等由违约方承担。……。” 本院再查：根据消防部门对陈某的调查，陈某表示在其居住期间，案涉房屋的电闸存在无缘无故跳闸的情况，在火灾事故发生的前几天，其还闻到有烧焦味，但何某甲或者陈某并没有将该情况反馈给李某或要求李某维修，更没有直接对电闸出现的故障等情况进行排查、检修。 本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是何某甲是否应承担李某主张的火灾损失的赔偿责任；二是何某甲是否应向李某支付因本案维权而支出的律师费2万元；三是唐某是否应对何某甲的本案债务承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，即何某甲是否应承担李某主张的火灾损失的赔偿责任的问题。 《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”本案中，根据已查明的事实，本案火灾事故系因客厅空调故障冒烟引起的，而该空调是李某出租房屋时，一并提供给何某甲使用的，且李某未举证证明该火灾事故是由何某甲或其准许的实际使用人使用不当引起的。李某认可该空调是其购买案涉房屋时，原房东随房屋一并卖给李某的，而该空调最初是何时购买的，使用了多长时间，李某均表示不清楚。李某也没有举证证明其对该空调的使用情况进行过检查或检修。李某在案涉房屋内也没有配备灭火器等消费器材。因此，李某作为事故空调的所有人、提供人，应对该空调造成的火灾事故损失承担主要过错责任（60%）。 何某甲作为承租人，承租案涉房屋后，将该房屋交给陈某、陆某等人使用。根据消防部门对陈某的调查，陈某表示在其居住期间，案涉房屋的电闸存在无缘无故跳闸的情况，在火灾事故发生的前几天，其还闻到有烧焦味，但何某甲或者陈某并没有将该情况反馈给李某或要求李某维修，更没有直接对电闸出现的故障等情况进行排查、检修。因此，何某甲应对该空调造成的火灾事故损失承担次要过错责任（40%）。 对于火灾事故造成的经济损失数额，根据案涉评估报告，火灾事故造成房屋装修损失及拆除旧装修的费用合计为138621.82元。对于李某在本案中主张的家具、家电损失，李某在二审中认可其中涉及空调（4台）、电视、沙发、茶几、餐台、电视柜、屏风柜等大件商品的收据是其事后补开的，真实性难以认定，故不能作为认定李某购买家具、家电价款的依据。考虑到案涉租赁合同签订后，李某确实向何某甲提供有该家具、家电，该家具、家电也已被使用过，且该家具、家电已因火灾事故被烧毁，故本院酌定李某主张的家具、家电因本案火灾事故遭受的经济损失为6万元。对于本案火灾事故造成的案外第三方的经济损失，李某提供了相应的收据。根据该收据记载的内容，本院认定该损失为31211元。以上损失总计为229832.82元。根据双方在本案中所负过错责任，本院认定何某甲应向李某赔偿经济损失91933.13元。 关于争议焦点二，即何某甲是否应向李某支付因本案维权而支出的律师费2万元的问题。 本案中，虽然案涉《租赁合同》约定守约方因追究违约方责任而产生的律师费等由违约方承担。但是，如上所述，李某承担本案的主要责任，故本院对李某的该诉求不再支持。 关于争议焦点三，即唐某是否应对何某甲的本案债务承担连带清偿责任的问题。 本案中，案涉租赁合同是唐某代理何某甲作为承租方与作为出租方的李某签订的，唐某仅仅是在承租方签名一栏对应的“代理人”处签名并捺指印，而且，李某确认签订合同时，中介公司向其告知了案涉租赁物的承租人系何某甲，且在合同签订时，唐某也告知了李某其是帮何某甲签订的案涉租赁合同。在此情形下，一审判决认定案涉租赁合同的承租人为何某甲，而非唐某，并无不当，本院予以维持。基于此，李某要求唐某对何某甲的本案债务承担连带清偿责任，本院不予支持。 综上所述，上诉人李某的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广东省中山市第二人民法院（2022）粤2072民初9972号民事判决； 二、何某甲于本判决发生法律效力之日起七日内向李某赔偿经济损失合计91933.13元； 三、驳回李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7600元，评估费33175元，合计40775元（李某已预交），李某负担31804元，何某甲负担8971元；二审案件受理费7600元（李某已预交），李某负担6384元，何某甲负担1672元。上诉人李某多预交的二审案件受理费1672元，由本院予以退还；被上诉人何某甲应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳二审案件受理费1672元。 本判决为终审判决。 本作品是中华人民共和国的法律、法规，国家机关的决议、决定、命令和其他具有立法、行政、司法性质的文件，及其官方正式译文。根据《中华人民共和国著作权法》第五条第一项，本作品不适用于该法，在中国大陆，也可能在其他管辖区，属于公有领域。 注：中文维基文库社群认为，中华人民共和国公务演讲，不总是具有立法、行政、司法性质的文件。 Public domainPublic domainfalsefalse