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8 某某小区物业管理委员会与江苏某某物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷案

法院：江苏省淮安市某人民法院

裁判日期：-

案件类型：民事

案由/罪名：物业服务合同纠纷

文书号：-

当事人：原告:某某小区物业管理委员会;被告:江苏某某物业管理集团有限公司

裁判结果摘要：物业消防维护不当,酌定赔偿消防系统修复费用215000元

来源：https://zh.wikisource.org/wiki/某某小区物业管理委员会、江苏某某物业管理集团有限公司民事一审民事判决书

某某小区物业管理委员会、江苏某某物业管理集团有限公司民事一审民事判决书

江苏省淮安市清江浦区人民法院

民事判决书

（2023）苏0812民初10818号

文书内容

原告：某某小区物业管理委员会，住所地淮安市清江浦区。

负责人：金某某，该委员会主任。

委托诉讼代理人：孙婕，江苏开华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁清浩，江苏开华律师事务所实习律师。

被告：江苏某某物业管理集团有限公司，住所地宿迁市。

法定代表人：刘某某，该公司执行董事兼总经理

委托诉讼代理人：杨斌，江苏德善（宿迁）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏亿诚（淮安）律师事务所律师。

原告某某小区物业管理委员会（以下简称某某物管会）与被告江苏某某物业管理集团有限公司（以下 简称某某物业），本院于2023年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于2023年11月20日公开开庭进 行了审理。原告某某物管会委托诉讼代理人孙婕、丁清浩，被告某某物业委托诉讼代理人杨斌到庭参 加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物管会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿修复某某小区消防系统设施设备等的费用损 失合计1513224.58元；2.本案诉讼费用由被告负担。在本案诉讼过程中，原告进一步明确第一项诉讼请 求金额为1076534.11元，其中：1.已修复工程量价款为97116.30元，分部分项工程名称及价款明细为：碳 钢通风管道除锈防锈（205.63㎡）12348.08元、漏点修复（31点）139500.00元、水喷淋（雾）喷头维修

更换(78个）4038.06元、防火卷帘（闸）门维修除锈(11樘）60500.00元、消防风机修复（54台）

1. 00元、稳压给水设备修复（1套）3450.00元、烟感及声光报警系统修复（965个）152749.85元、火 灾显示板（层显）修复（21台）7154.28元、火灾报警系统控制主机修复（1台）65000.00元、消防箱内

卷盘维修重新安装（350套）31055.50元、消防箱内栓头维修重新安装（105个）8385.30元、消防应急照 明与安全出口一体灯更换（720套）93369.60元、单价措施项目（脚手架搭拆）7720.44元、总价措施项

目（安全文明施工费等）21984.63元、其他（规费、税金等）97116.30元。2.待修复工程量价款为

1. 07元，分部分项工程名称及费用明细为：更换卷盘、卷带/消防箱内卷盘维修重新安装（279套）

1. 67元、更换应急灯/消防应急照明与安全出口一体灯（480套）62246.40元、更换灭火器（1258个）

1. 00元。事实和理由：2018年9月，被告与淮安市某某地产开发有限公司签订《淮安市“某某”小

区前期（二次）物业服务委托合同》一份，约定由被告为某某小区（原某某小区）提供物业管理服务

，合同期限自2018年9月25日起至2021年9月24日止。同年10月，某某小区消防工程经检测合格后被完整 移交给被告接受管理，小区共用消防设施、器材等在当时均完好有效。现被告物业服务合同期满已退

场，在原告多次催告下，被告才组织原告及小区新一任物业服务公司三方就部分消防设施设备等进行

初步交接及现场确认，明确小区在交接范围内存在的前期物业管理工作遗留问题包括：（1）消防主机 主板未修复，消防控制柜无法使用，消防供水不能试压；（2）1号-29号楼消防室内水枪头、水带、玻 璃等大量缺失，转盘卷带全部无用需更换；（3）灭火器全部报废；（4）应急灯全部报废；（5）排污 管5处损坏漏水；（6）单元门损坏15扇等。除此以外，经原告核查发现该小区火灾显示盘、消防风机、 消防稳压系统等其他消防设施设备在被告服务期内均出现不同程度的问题。被告在担任某某小区物业 服务企业期间，是小区物业的直接管理和维护者，应当致力于为小区居民创造健康安全的居住环境，

主动履行相应的消防安全管理职责与法定义务，提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设

施、器材和消防标志定期进行检测、维护保养及更新，确保消防系统完好有效运行。但在被告服务期

内，某某小区的消防系统却已近瘫痪。消防安全管理是居民生命财产安全管理的重中之重，尤其在某

某小区这样一个入住率高、人口密集的小区，消防问题更是刻不容缓。现因被告在物业管理服务期内

未切实履行消防安全管理等工作，造成小区消防工程和设施设备等大面积损坏，导致小区消防安全存

在重大隐患。这一问题是社区安全的重大危险源，也是悬在全小区业主头上的一把利剑。为此，原告

已多次联系被告要求解决小区消防安全等遗留问题，被告拖延至今未予切实处理，因此成讼，恳请贵

院判如所请。

被告某某物业辩称，第一，原告在本案中要求被告承担赔偿责任的依据不足，淮安市物业管理条例和

原被告之间的物业合同，均不能支持原告的诉讼请求。条例中认为消防设施的维护费用属于维修基金

的内容，双方之间的合同也约定相关简易维修产生的耗材都不应由被告承担。第二，对原告提出的消

防检测报告不予认可。人员资质不符合规定，检测的内容未经双方核实，检测内容中的责任未做因果

关系的认定，对于维修或者更新的方案也未作提现。因此，该份消防检测报告不予认可。第三，对于

工程造价报告不予认可。参加造价评估的人员资质不符合规定，内容未经核实，施工方案的合理性未

作确定。第四、原告曾经向法院提供过清江浦区消防救援大队于2021年10月18日出具的执法建议书（从 2021年1月至2021年10月不间断检查结果），该份建议书中列明了案涉小区的消防隐患，但均没有本案 原告诉讼的事项。因此，可以推定被告在物业服务合同履行期间，履行了相关的义务，仅仅是一些台

账软件没有跟上，但不能证明有本案赔偿事项的责任。因此，请求驳回原告的诉讼请求。

根据当事人陈述、举证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年9月，被告与淮安市某某地产开发有限公司签订《淮安市“某某”小区前期（二次）物业服务委 托合同》一份，约定由被告为某某（原某某小区）提供物业管理服务，合同期限自2018年9月25日起至 2021年9月24日止。合同约定被告提供的物业服务包括以下主要内容：1.物业共用部分的维修、养护和

管理；2.物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理⋯⋯；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建 筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅：本项目物业服务采用物业管理费包干，由被告自行入户直

接 收取，包括小区对不可或缺设施、设备的维修费用，包干费为每平方米1.35元/月，（包括电梯运行 费、 电梯年检费、二次供水运行、公共路灯电费。地下及人防车库所需电费等所有费用）⋯⋯；物业 服务 费用主要用于以下开支：⋯⋯（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护（不含耗材费 用） 费用⋯⋯；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备 设施 统一委托乙方经营，经营收入用于弥补物业管理服务费的不足，对管理不善造成损坏的，被告需 自行 负责更换或修复，不能更换修复的需向甲方和业主委员会按价赔偿。

被告入驻原告小区后，于2018年10月18日与建设单位、维保单位等签订消防工程移交单，明确某某小区 消防工程于2018年10月8日已通过淮安市警安消防检测技术有限公司的检测，检测结果为合格，后被完

整移交给被告接受管理，小区公用消防设施、器材等在当时均完好有效。

2018年10月18日，被告的名称由江苏某某物业管理有限公司更名为江苏某某物业管理集团有限公司。

2021年9月24日，上述合同到期后，被告继续提供物业服务至2021年1月份，在此期间，原告所在小区在 2021年12月3日更名为“某某小区”。同年12月31日，经淮安市清江浦区某某社区居民委员会、淮安市 清江浦区水渡口街道办事处、淮安市清江浦区物业管理中心审批同意及备案，某某小区物管会成立即 为本案原告，原告受小区全体业主委托行使小区物业管理职责。

2021年1月，原告与安外人某某1物业服务（江苏）有限公司（以下简称某某1物业）签订新的物业服务 合同。同年1月20日，新的物业公司某某1物业进驻原告小区提供新的物业服务，被告正式退场。2021年

3月11日，被告组织原告及小区新一任的某某1物业三方共同交接及现场确认，明确被告在小区物业服 务工作遗留的主要问题包括：（1）消防主机主板未修复，消防控制柜无法使用，消防供水不能试压； （2）1号-29号楼消防室内水枪头、水带、玻璃等大量缺失，转盘卷带全部无用需更换；（3）灭火器全

部报废；（4）应急灯全部报废；（5）排污管5处损坏漏水；（6）单元门损坏15扇等。为此，原告多 次 要求被告解决上述消防安全等遗留问题未果，原告遂提起诉请，引发本次诉讼。

因涉及消防安全隐患，为预防安全事故的发生，案件在此前审理过程中，本院即要求被告针对消防设 备上等管理维修履职不到位的部分自行完善维修完毕，并要求原告对被告否认应由其承担维修义务的 设备项目等立即自行维修，保证消防设备能正常运行，所发生的费用待查明案件事实后，依法在责任 主体之间予以分担。随即原被告按照本院要求各自筹备维修事宜。经双方确认，被告对交接的消防问 题清单中所明确的消防主机主板未修复的1号-29号楼消防室内水枪头、水带、玻璃等予以维修更换完毕

，对消防问题清单上的其他问题以业主是消防设施以及其他公共设施维护费用的承担者，其无义务维 修为由，拒绝维修。被告遂对小区消防设备等公共设施设备维修项目对外委托招标，并对原告完成维 修的部分进行检测评估。

2022年8月5日，具备消防设施维护保养检测资质的淮安某某消防工程有限公司受原告委托对案涉小区火

灾自动报警系统、水灭火系统、火灾应急照明和疏散指示标志、防火卷帘系统、防排烟系统、灭火器 等六个项目消防设施设备的现状及存在的主要问题、是否存在因管理维护不当导致以上消防设施设备 现状及问题的情形进行检测后出具《建筑消防设施检测报告》一份，检测结论为：接受本次检测的消 防设施设备现状及存在的主要问题为：（1）消防主机无法正常巡检，若发生火灾无法联动报警，无法 远程联动气泵，建议更换消防主机；（2）部分火灾显示盘因人为原因损坏，无法为主机提供巡检功能 联动，需重新配置火灾显示盘29个；（3）稳压系统无压力，若发生火灾消防控制室无法远程启动消防 泵，预估消防管道存在漏点25-45处；（4）消火栓配件不齐，其中卷盘、卷带需配置629套，基本参数 ：卷盘厚6.5cm×宽30cm，卷带宽6.5cm×长25m；（5）应急灯已全部报废，若发生火灾无法提供道路 照明，需配置安全通道标样应急灯1200套；（6）部分防火门、卷帘门损坏，无法起到隔离分区作用， 需重新配置消防风机54台；（7）防排烟系统无法运行，排烟和正压送风机无法启动，设备锈蚀、电缆 被人为破坏，需重新配置防火卷帘11樘；（8）灭火器已全部报废，若发生火灾无法正常使用和起到防 火、灭火的应急效能，需配置4公斤型灭火器1258个。被检范围内的消防设施设备存在因管理维护不当 导致以上现状及问题的情形，与未定期和及时进行清洁保养、功能检测、启动试验、线路检查等管理 维护情况直接相关。

2022年9月，原告与宿迁市某某消防工程有限公司签订《消防工程维修合同》一份，委托该公司对案涉 小区消防设施进行维修排查更换，施工过程委托江苏某某项目管理有限公司监理、案涉小区现任物业 服务单位某某1物业监督。本案诉讼期间，案涉小区消防维修工程已完成的工程量形成四张现场工程量 确认单。

2023年4月7日，具备工程造价咨询资质的江苏某某工程咨询管理有限公司受原告委托对案涉小区消防维

修工程进行工程造价结算审核后出具《工程造价咨询报告书》，对宿迁市某某消防工程有限公司已完

成的工程量价款审定金额为901472.04元，分部分项工程名称及金额明细为：碳钢通风管道除锈防锈（

1. 63㎡）12348.08元、漏点修复（31点）139500.00元、水喷淋（雾）喷头维修更换（78个）4038.06元、

防火卷帘（闸）门维修除锈(11樘）60500.00元、消防风机修复（54台）197100.00元、稳压给水设备修

复 （1套）3450.00元、烟感及声光报警系统修复（965个）152749.85元、火灾显示板（层显）修复（21

台） 7154.28元、火灾报警系统控制主机修复（1台）65000.00元、消防箱内卷盘维修重新安装（350套）

1. 50元、消防箱内栓头维修重新安装（105个）8385.30元、消防应急照明与安全出口一体灯更换（

720套）93369.60元、单价措施项目（脚手架搭拆）7720.44元、总价措施项目（安全文明施工费等）

1. 63元、其他（规费、税金等）97116.30元。

至此，案涉小区消防工程剩余待修复工程量为：1.更换卷盘、卷带/消防箱内卷盘维修重新安装（279套）

，参考《工程造价咨询报告书》相同项目的综合单价88.73元/套，费用合计24755.67元。2.更换应急灯/

消防应急照明与安全出口一体灯（480套），参考《工程造价咨询报告书》相同项目的综合单价129.68

元/套，费用合计62246.40元。3.更换灭火器（1258个），原告主张综合单价70元/个，费用合计88060.00

元。该待修工程量合计为175062.07元。上述两部分总合计为1076534.11元（详见附件一）。

被告对上述赔偿项目，不予认可，且坚持认为不在其公司提供物业服务合同范围内，无赔偿义务。

2024年1月5日，江苏省淮安市清江浦区水渡口街道东郊社区居民委员会向本院出具情况说明一份，载明

：某某小区位于本社区范围内，该小区现物业服务公司为某某1物业，前任物业服务公司为某某物业。

在某某离任前后，某某小区物管会以及小区居民多次反映该小区消防系统在某某物业服务期间已全面 瘫痪。因某某物业未全面完成交接工作，经社区走访调查发现，小区物管会及居民反映的情况属实，

某某小区存在重大消防安全隐患，消防管道无水，消防主机、稳压设备、消火栓、喷淋头、烟感、声

光报警、火灾显示盘、防火卷帘门、消防风机、通风管道等主要消防设施设备都有问题，亟待全面修

复。经某某小区物管会与某某1物业等的共同努力，小区的消防系统正在逐步恢复。

以上事实，有原告提供的备案申请表、工商信息、淮安市地名委员会办公室批复、物业服务委托合同、

消防工程移交单、关于某某消防交接情况说明及清单、建筑消防设施检测报告、消防工程维修合同、 现场工程量确认单、工程造价咨询报告书、东郊社区居民委员会情况说明等以及当事人陈述、谈话笔

录等在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，依据《中华人民共和国消防法》第十八条、《物业管理条例》第二条规定和原、被告之间

的合同约定，被告系原告小区物业服务企业，负有对管理区域内的共用消防设施进行维护管理、提供

消防安全防范服务的法定义务和合同义务，故，被告承担的是小区消防设施设备的运行、维修、养护

和管理义务，而非对上述设施损坏进行置换更新等相当于所有者的义务，因此，本案争议的焦点问题

为：原告主张的损失是否因被告违反合同义务或法定义务造成；如是，则其主张的损失金额是否客观

正确，被告应承担具体额度是多少。对此，本院评议如下：

首先，被告系某某小区共用消防设施维护管理责任主体。依据《中华人民共和国消防法》第十八条第

二款的规定，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

某某小区消防工程在通过检测合格的情况下，移交被告接受管理，被告对管理区域内的共用消防设施 负有维护管理的责任，在服务期内应确保各项消防设施完好有效，这既是被告的法定消防安全义务，

也是被告在《物业服务委托合同》项下应承担的合同责任及义务。

其次，根据原、被告等在被告退场后签订的交接表等证据，能够明确被告在小区物业服务工作遗留的

主要问题包括消防主机主板未修复，消防控制柜无法使用，消防供水不能试压等等消防安全问题；且

在诉讼过程中，原告委托相应机构对被告提供物业管理期间的消防设施设备的现状及存在的主要问题、

是否存在因管理维护不当导致以上消防设施设备现状及问题的情形进行检测，后检测机构出具《建筑

消防设施检测报告》，证明被检范围内的案涉消防设施设备存在因管理维护不当导致以上现状及问题 的情形，与未定期和及时进行清洁保养、功能检测、启动试验、线路检查等管理维护情况直接相关。 现被告仅提供的客服日报中并无消防专项管理维护记录，被告也无专门的消防档案台账记录，被告未 能证明其已履行对某某小区共用消防设施的维护管理责任。结合某某小区消防系统的现状，可见被告 在服务期内未尽到对小区共用消防设施设备的维护管理责任，存在明显不当。

综上，某某小区的消防工程在交由被告接受管理时处于合格、良好的运行状态，被告未对小区消防系 统安排完善的管理和适当的维护保养，也未提出过使用专项维修资金的申请，是造成小区消防系统现 状和问题的直接原因，并导致相应的扩大损失，应对消防系统的修复费用承担相应的赔偿责任。故， 原告主张的损失属于被告的物业服务委托合同责任范围和被告的法定责任范围，本院对被告辩称不承 担责任的理由不予采信。

最后，关于原告主张的消防设施的修复费用是否客观正确。案涉消防系统维修工程涉及公众生命财产 安全及小区公共利益，刻不容缓。基于消防问题的特殊性和严峻性，原告在本案诉讼过程中搁置争议 并先行组织维修工作，在检测、施工、结算等环节均聘请专业第三方机构予以排查、监理、监督及审 计，原告提供的施工及审计相关资料均客观真实。在此期间，被告对相关情况明知但从未予以主动参 与和配合。同时，对于小区目前已发生的消防设施修复情况及费用，被告既未举出相反证据反驳，也 未对原告方提出的维修价格等提出书面异议或主张鉴定，本院应认定《工程造价咨询报告书》的小区 消防系统维修已施工程量金额901472.04元和剩余待修复的工程量及金额175062.07元等都在合理范围之

内，为减少诉累，本院在本案一并处理，综上认定所需修理维护的总费用合计为1076534.11元。

结合以上分析，综合考虑被告日常物业管理服务不当导致损失产生及扩大，并考虑设备自然老化及使 用年限等因素，本院酌定被告对原告上述损失总额的约20%承担赔偿责任，以215000元为宜，对原告主 张超过部分不予支持。

综上，经调解未果，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十 八条第二款、《物业管理条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判 决如下：

一、被告江苏某某物业管理集团有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告某某小区物业管理委员 会支付赔偿款215000元；

二、驳回原告某某小区物业管理委员会其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四 条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14489元，本院减半收取7244.5元，由原告某某小区物业管理委员会负担4982元，被告江苏某

某物业管理集团有限公司负担2262.5元。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副 本，上诉与江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上 诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支 行；原告账号：62×××79，被告账号：62×××87）。

如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百三十五条、第二百四十七条、第二百五十条规定向本院申请执行，申请 执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的 每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行 时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

附件一：费用明细：

单价/费用/元

已

修

工程量确认单

分部分项工程

项目特征描述

审计金额

1. 11.01

碳钢通风管道（205.63㎡）

风机风管打磨除锈，喷刷红色防锈漆两遍，喷刷银粉漆两遍

1. 08

1. 11.12

漏点修复（31点）

包含土方开挖、漏点维修、土方回填

1. 00

水喷淋（雾）喷头(78个）

喷淋头维修更换

1. 06

1. 12.09

防火卷帘（闸）门(11樘）

消防卷帘门维修除锈，功能恢复

1. 00

消防风机（54台）

消防风机进水，风机锈死，外壳老化，电箱元器件损坏等恢复消防排烟

排气功能

1. 00

稳压给水设备（1套）

消防稳压水泵，喷淋稳压水泵的全面检修，与维护完成，确保消防喷淋大功率水泵正常运行

1. 00

1. 12.10

烟感，声光报警统更维换修除锈，信号功能恢复（965个）

烟感，声光报警统更维换修除锈，信号功能恢复

1. 85

火灾显示板（层显）

（21台）

消防火灾显示盘系更维换修除锈，信号功能恢复

1. 28

火灾报警系统控制主机

（1台）

消防主机智能化系统，信号接收功能，强起功能维修维护更换

1. 00

消防箱内卷盘维修重新安装（350套）

消防箱内卷盘维修重新安装

1. 50

消防箱内栓头维修重新安装

（105个）

消防箱内栓头维修重新安装

1. 30

消防应急照明与安全出口一体灯（720套）

消防应急照明与安全出口一体灯

1. 60

单价措施项目

脚手架搭拆

1. 44

总价措施项目

安全文明施工费等

1. 63

其他

规费、税金等

1. 30

合计

1. 04

待

修

分部分项工程

项目特征描述

费用

更换卷盘、卷带/消防箱内卷盘维修重新安装 629 – 350 = 279套

综合单价88.73元/套

1. 67

更换应急灯/消防应急照明与安全出口一体灯 1200 – 720 = 480套

综合单价129.68元/套

1. 40

更换灭火器

1258个

综合单价70元/个

1. 00

合计

1. 07

总计：1076534.11元

附件二：相关法律条文

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法 律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取 补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国消防法》

第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人 对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

《物业管理条例》

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和相关秩序的活动。

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