1126_某某有限公司与申某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

8 某某有限公司与申某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院：上海市宝山区人民法院

裁判日期：2023-08-02

案件类型：民事

案由/罪名：合同纠纷

文书号：（2022）沪0113民初14350号

当事人：原告某某公司1、被告申某

裁判结果摘要：一、确认原告某某公司1与被告申某、叶某、桂某之间就承租房屋建立的租赁关系于2022年7月31日解除。

来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E6%9F%90%E6%9F%90%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8%E4%B8%8E%E 7%94%B3%E6%9F%90%E7%AD%89%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E4%B8%80%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A6

某某有限公司与申某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民事判决书

（2022）沪0113民初14350号

原告：某某公司1，住所地上海市宝山区。

法定代表人：陈某，执行董事。

委托诉讼代理人：丁某，某某律师事务所2律师。

被告：申某，男，1974年2月25日生，汉族，住上海市。

委托诉讼代理人：赵某，某某律师事务所1律师。

委托诉讼代理人：汪某，某某律师事务所1律师。

被告：叶某，男，1975年12月10日生，汉族，住上海市静安区。

被告：桂某，男，1966年10月26日生，汉族，住上海市宝山区。

原告某某公司1（以下简称某某公司1）与被告申某、叶某、桂某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受

理后，依法适用普通程序由审判员武恩强独任公开开庭进行了审理。原告某某公司1的委托诉讼代理人

丁某，被告申某的委托诉讼代理人赵某、汪某，被告叶某，被告桂某到庭参加诉讼。本案现已审理终

结。

原告某某公司1向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告之间的租赁合同，解除日期以起诉状副本

送达日期为准；2、三被告按照每月28万元标准向原告支付自2020年11月1日起至租赁合同解除之日止的

未付房屋租金；3、三被告对原告位于上海市宝山区失火车间4320平方米恢复原状；4、三被告按照每月

28万元标准向原告支付自租赁合同解除之日起至房屋恢复原状之日止的租金期待利益损失；5、三被告

支付原告2020年11月至2021年1月水费51,641.01元、2021年1月电费21,708.44元。事实和理由：2020年9月

底左右，三被告联系到原告法定代表人陈某欲租赁原告名下上海市宝山区全部厂房做仓库使用。经与

三被告协商，原告法定代表人陈某同意将厂房出租给三被告，口头约定租金每月28万元，并同意三被

告自当日起至2021年1月31日期间为装修免租期，租金自2021年2月1日开始计算。双方还约定书面合同

需在三被告将厂房装修完毕且行政主管部门审批通过后签订。2020年10月底，原告向某被告交付了厂房。 三被告接收厂房后即开始对厂房进行装修、改造的工作。然三被告在装修、改造尚未完全完成前以及

消防审批尚未验收之前即开始对外进行招租，并招收了部分商户入驻系争厂房内。2021年1月17日5时许

，系争厂房内发生火灾，过火面积达到4320平方米，火灾直接导致原告建筑大部分坍塌，并致使厂房

内存放物品的毁损。经某某支队调查了解，本次火灾原因为原告车间020号仓库内存放的移动照明灯具

的锂离子电池故障引发火灾。该车间为三被告管理负责，并已由三被告出租给次承租人。原告认为，

原告与三被告虽未签订书面租赁合同，但原告法定代表人与三被告之间已就系争厂房达成了口头租赁

合同，双方之间已形成租赁合同法律关系。租赁期间，三被告在厂房改造、装修尚未得到消防审批验 收合格之前即已擅自将厂房对外分割出租给商户，明显违反了相关法律规定，且在转租后发生火灾事 故并直接造成租赁物毁损，三被告明显存在保管不善的情形，对此应当承担赔偿责任。另外，三被告 至今为止也尚未向原告支付任何租金以及水电费。综上原告诉至本院。

被告申某辩称，第一，申某作为被告不适格，实际承租人应为某某公司2（以下简称某某公司2）。某

某公司2的法定代表人叶某、申某、桂某系合伙以某某公司2名义承租系争厂房，并以某某公司2名义支 付定金10万元，故申某不是本案的适格主体。第二，关于租金，发生火灾时尚在试用期，根据约定试

用期至2021年1月底，该期间内不需要支付租金，故原告主张租金无事实和法律依据。第三，关于恢复 原状的诉讼请求，被告的装修是经过原告同意的，且双方未约定合同解除时由被告将系争房屋恢复原 状。原告出租系争厂房时，系争房屋处于查封状态，原告未经法院和债权人同意的情况下违法向被告 出租系争房屋，隐瞒了系争厂房的查封情况，其本身存在过错。第四，原告出租的厂房不符合约定用 途，消防违规。原告在明知被告承租系争厂房作为一次性酒店用品仓库，其仍在系争厂房不符合用途 的情况下出租给被告，且在收到消防部门整改通知的情况下不予整改，最终导致火灾发生。标的物灭 失的责任在于原告。第五，租金期待利益损失，系争房屋出租处于法院查封状态，系不能出租状态， 火灾发生后，系争厂房由原告控制，被告不占有系争厂房，故对其租金期待利益损失不认可。第六， 关于水电费，水费仅有缴费通知单，没有缴费凭证，未注明系整个仓库的还是被告承租的区域，故对 水费不予认可。关于电费未区分仓库、行政办公楼，故对电费不认可。所有的水费、电费都是发生火 灾之后，而非租赁合同存续期间。第七，厂房有的建造于1985年，年代比较久远，本身存在质量问题

或老化问题。系争厂房交付时，没有消防设施或火灾报警系统。

被告叶某辩称，三被告合伙经营系争厂房，因新公司尚未注册，三被告遂协商借用某某公司2营业执照 签订租赁合同，盈利由三被告共享，与某某公司2无关。其他意见，被告叶某同意被告申某的意见。

被告桂某辩称，三被告合伙做生意，借用某某公司2名义经营。水电费等问题同意申某意见。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

上海市宝山区房屋权利人系某某公司1。房地产权证附记中记载：幢号1，建筑面积475.47平方米，层数 3层，竣工时间1986年10月1日；幢号2，建筑面积1835.36平方米，层数5层，竣工时间1985年10月1日；

幢号3，建筑面积1009.33平方米，层数1层，竣工时间1993年12月1日；幢号4，建筑面积331.30平方米， 层数2层，竣工时间2001年7月1日；幢号5，建筑面积5133.57平方米，层数1层，竣工时间2001年7月1日

；幢号6，建筑面积658.42平方米，层数1层，竣工时间1985年10月1日。上述房屋合计9443.45平方米，用 途均为厂房，类型为工厂。

2020年10月，申某、叶某、桂某就合伙承租内厂房事宜与某某公司1法定代表人陈某进行协商，双方口 头约定，自2020年10月底交房至2021年1月31日期间为装修免租期，2021年2月1日起支付租金，每月租金 28万元。某某公司1收取定金10万元。2020年10月底某某公司1将该厂房交付申某、叶某、桂某。嗣后申 某、叶某、桂某将该厂房后砌墙分割，对外出租多人。

2021年1月6日，某某局1某某局2派出所向某某公司1出具上海市消防监督检查意见通知书，防火分区不 符合消防要求，未按规定设置喷淋设施。

2021年1月17日，申某、叶某、桂某承租的房屋内区域发生火灾。现场目前仍遗留大量着火后的建筑垃 圾。

2021年3月23日，某某支队出具火灾事故认定书。在该火灾事故认定书中记载，火灾事故基本情况：

2021年1月17日5时21分许，市应急联动中心接警，位于宝山区的某某公司1原生产车间发生火灾，过火 面积约4320平方米，火灾造成建筑部分坍塌，建筑内001-003、005-012、015-023、025-027号仓库内存放 的一次性餐饮、酒店用品、升降机等物品烧损、烧毁，西侧部分仓库受水渍影响，贴邻仓库外墙停放

的车辆不同程度受损，火灾未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火时间为

2021年1月17日5时9分许，起火部位位于宝山区某某公司1原生产车间的020号仓库内，起火点为020号仓 库内底层中部偏南处，起火原因为移动照明灯具的锂离子蓄电池故障引发。

另查明，某某公司1法定代表人陈某于2021年1月29日在某某局1某某局2派出所所做的讯问笔录中陈述

“2020年10月底，我和申某、桂某、叶某签了意向合同，合同内容为意向两年，一年一签，租金付三押

一，每月租金约28万元左右，但因为是意向合同，所以合同内容没有谈到什么时候开始租⋯⋯一直拖 到2021年2月份和申某、桂某、叶某才签下了正式合同，租期自2021年2月14日至2022年2月14日，其余主

要内容和意向合同一致”。建筑结构，陈某陈述“南大路一共有三栋建筑，东北侧为熔铜车间，目前 空置；南侧为办公楼（地上三层，局部四层，钢筋混凝土结构建筑），除了第四层是某某公司1使用， 一二三楼都租给了叶某他们，西北侧为厂房，也就是起火建筑，为地上一层建筑，目前全部租给了叶 某他们作为仓库。起火建筑为一层钢混结构，四周为砖墙，屋顶为单层彩钢瓦，总建筑面积7100余平

方米，东西约240米，南北约30米，厂房东面就是闲置的大熔铜车间，西面是围墙，南面也是围墙，北 面为过道，过道北侧有围墙，围墙外侧为东西向铁路。该建筑于2020年1月底租给了叶某他们的公司作 为仓库使用”。申某于2021年11月1日在某某局1某某局2派出所所做的讯问笔录中陈述“我在上海有另 外两个老乡，很早认识的，一个叫桂某，一个叫叶某，我们在2020年10月的时候，就一起商量要把宝山

区某某公司1的厂房仓库租借下来，当时是桂某是认识该公司的法人的，所以桂某把这个法人陈某约

出 来和我们面谈，然后陈某当时是口头答应将某某公司1的内一座仓库借给我们，我们再想办法转租

出去 ⋯⋯后来说好是该仓库一个月的租金是28万，但一开始是免租期，到2021年二三月份才开始交付 租金 正 式使用”。厂房的结构，申某在讯问笔录中陈述“就是一个空旷的厂房，面积大概7000平米， 顶上 是 彩钢瓦的顶棚，四周用水泥砌砖围起来”。就其出租面积，申某在讯问笔录中陈述“总面积

7100平 方 米，我们目前借出去5000平方米左右”。叶某在讯问笔录中陈述“我们三人找到陈某商谈租 仓库的 事 情，他们谈好之后，陈某答应将某某公司1的内一座仓库借给我们三个了”。厂房的结构及

改造事宜 ， 叶某在讯问笔录中陈述“很空旷，面积大概7100平米，顶上有棚”“我们就一开始对这个 厂房进行 改 造，我们三个人也约定以后利润平分，我们就三个人一起出资请了装修队来对这个厂房进 行改造， 出 资的费用也是一个人出三分之一，装修队都是申某找来的⋯⋯这个仓库原来面积是7100平 方米，四 个 墙壁将仓库平均分成五个区域，每个区域面积一样，在1000多平方米的样子。在砖墙分割 的大区域 内 再用彩钢板铁皮分割”。

另查明，2021年2月的的水费缴费通知单显示，本期金额44,263.72元，上期余额7,377.29元，合计

51,641.01元。2021年1月的的电费账单显示本月应付账款16,429.56元，本月应付尾差或溢付21,708.44元。 审理中，某某公司1表示其已于2022年9月将申某一方承租区域中未着火部分中的1100余平方米出租给他

人，尚有1000多平方米处于空置状态。

审理中，申某申请追加某某公司2作为共同被告参加诉讼。

本院认为，某某公司1与申某一方虽未签订租赁合同，但根据双方对租金金额等磋商情况及系争厂房交 付等履行情况来看，双方就租金价格、承租范围等协商一致，7000余平方米房屋也已交付申某一方，

可以认定申某一方与某某公司1就该厂房租赁事宜成立租赁关系。根据法律规定，承租人在租赁关系存 续期间，理应妥善保管租赁物。若承租人违背妥善保管的义务，致使租赁物毁损灭失的，应对出租人 承担损害赔偿责任。结合系争租赁房屋的火灾事故认定书及相关讯问笔录，起火地点位于申某一方所 承租区域，且起火原因系锂离子蓄电池故障所引起。申某一方在实际使用系争厂房期间未尽到妥善保 管租赁物的义务，发生火灾，致使租赁物大部分灭失，其行为构成根本违约。现某某公司1要求解除双 方之间的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除日期以起诉状副本送达之日为准。另，作 为产权人的某某公司1作为产权人负有安全监管之责，在2021年1月6日职权部门出具消防监督检查意见

后，并未采取切实有效的措施督促申某一方进行整改以消除安全隐患，其自身对火灾的发生亦具有过 错，可适当减轻申某一方的赔偿责任。

关于系争厂房恢复原状的问题。某某公司1要求申某一方重建的房屋系不动产，根据《中华人民共和国 土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律规定，建造房屋，应向政府职能部门提出申请， 履行相应的审批手续，而办理报批手续的主体系某某公司1，现某某公司1在未获相关部门批准的情况 下要求申某一方在原址上重建被拆除的建筑物，缺乏依据，本院不予支持。某某公司1可另行向申某一 方主张重建费用。

关于某某公司1主张的租金及租金期待利益问题。虽然发生火灾时尚在免租期，但考虑租赁合同无法履 行的原因系申某一方根本违约导致，故其应对违约造成的某某公司1损失进行赔偿，包括合同履行后可 以获得的利益。另，某某公司1在申某一方违约后，其亦负有减损义务。本院根据实际情况，考虑各方 过错及某某公司1减损义务酌情确定申某一方赔偿某某公司1租金及期待利益损失250万元。

关于水电费，上述费用发生在申某一方租赁期间，且费用发生与火灾有关，考虑本案实际情况，本院 酌情确定由申某一方负担55,000元。

关于申某申请追加某某公司2作为共同被告参加诉讼问题。本院认为，结合各方在公安机关讯问笔录中 的陈述及各方陈述，作为实际承租人的申某一方，仅想以某某公司2作为名义上的承租人签约，且实际 上亦未签订租赁合同，故某某公司2难以认定为本案的共同被告，申某要求某某公司2作为共同被告的 申请，本院难以准许。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十四条、 第五百九十一条、第五百九十二条第二款、第七百一十四条之规定，判决如下：

一、确认原告某某公司1与被告申某、叶某、桂某之间就承租房屋建立的租赁关系于2022年7月31日解除

；

二、被告申某、叶某、桂某于本判决生效之日起十日内，支付原告某某公司1租金及期待利益损失250

万元；

三、被告申某、叶某、桂某于本判决生效之日起十日内，支付原告某某公司1水电费55,000元；

四、驳回原告某某公司1的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十 条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取计49,553元，由原告某某公司1负担26,078元，被告申某、叶某、桂某负担23,475元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出 副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知 载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知 载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机 构确认解除行为的效力。

⋯⋯

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事 人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

⋯⋯

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔

偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订 立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使 损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第五百九十二条⋯⋯

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

第七百一十四条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责 任。

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