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title: 1199_赵某才与马某租赁合同纠纷二审民事判决书

updated: 2026-08-04

赵某才与马某租赁合同纠纷二审民事判决书

• 法院：云南省迪庆藏族自治州中级人民法院
• 裁判日期：2023-04-24
• 案件类型：民事
• 案由/罪名：合同纠纷
• 文书号：（2023）云34民终76号
• 当事人：上诉人赵某才、被上诉人马某
• 裁判结果摘要：驳回上诉，维持原判。
• 来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E8%B5%B5%E6%9F%90%E6%89%8D%E4%B8%8E%E9%A9%AC%E6%9F%90%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E4%BA%8C%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A6

正文

赵某才与马某租赁合同纠纷二审民事判决书 云南省迪庆藏族自治州中级人民法院 民事判决书 （2023）云34民终76号 上诉人（原审原告）：赵某才，男，1974年1月15日生，汉族，住云南省迪庆藏族自治州香格里拉市。 委托诉讼代理人：杨淑娟，云南润泽律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：马某，男，1969年12月24日生，回族，住甘肃省临夏县。 上诉人赵某才因与被上诉人马某租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉市人民法院（2022）云3401民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月31日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款的规定进行了审理。上诉人赵某才及其委托诉讼代理人杨淑娟通过远程视频参加调查审理，被上诉人马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某才上诉请求：1.撤销云南省香格里拉市人民法院（2022）云3401民初1737号民事判决书第3项判决，并依法改判；2.本案诉讼费由马某承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误。2021年8月1日双方签订《房屋租赁合同》，约定赵某才将坐落于××街××号，房屋结构为木架的一层和15个房间出租给马某，租赁期限自2021年8月1日至2024年8月1日止，合同期为三年，第一年租金每年55000.00元，第二年租金60000.00元，第三年租金60000.00元，房租每年支付一次。2021年12月30日02:57分案涉房屋发生火灾，一审法院以马某提交的火灾证明认定该火灾属于意外事件是完全违背事实依据的。在马某的答辩状里可以看到马某认可的火灾原因是电线老化，且在我方新提交的证据里可以看到当事人确认的火灾原因为电气，多项证据已指明案涉房屋发生火灾并不是意外事件，而是马某未按照合同约定履行好日常线路维修义务而导致发生火灾，一审法院认定事实错误。第二，一审法院适用法律错误，一审法院错误的认为此次火灾属于意外事件，故主动适用《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，减免了马某租金自2021年12月30日至2022年9月22日止的租金为40631.00元（55000.00÷365天×214天＋60000.00元÷365天×51天）。双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定租赁期间，房屋维修保养责任乙方（也即马某）全权负责，甲方不承担任何安全责任，一切事由乙方负责。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。那么现在因为马某的原因导致发生火灾，马某不仅不需要承担任何赔偿责任还可以减免租金，毫无事实与法律依据。第三，赵某才与马某首次签订《房屋租赁合同》的时间是2019年4月19日，租赁期限2019年5月1日至2022年4月30日。第二次签订《房屋租赁合同》的时间是2021年8月1日，租赁期限2021年8月1日至2024年8月1日。现有的租赁合同是延续了之前双方于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》，马某作为房屋的租户，也是案涉租赁合同中房屋的实际使用者。赵某才于2021年4月12日为案涉房屋投保个体工商户财产保险，只是防患于未然，这并不是马某减免责任的原因。火灾发生后，某某公司于2022年1月19日赔付给了赵某才20757.00元，一审法院认为此款即为案涉房屋恢复至投保时原状的赔款，故不认可赵某才要求马某将房屋恢复至原状的诉讼请求，还将赵某才的违约赔偿请求权与马某的租金减免请求权相互抵消，赵某才作为投保人购买保险，某某公司进行赔付是基于赵某才与某某公司的保险合同，与本案无关，与本案马某也无关。如果因为投保就可免除马某的赔偿责任，违背了权利与义务相一致原则。并且该案的争议焦点为马某是否履行了租赁房屋的日常维修义务，《火灾接警出动扑救简易登记表》显示火灾原因为电气，并不是一审法院认为的意外事件，马某未按照合同约定履行维修义务，导致发生火灾，故发生事故后维修房屋的义务以及赔偿也应由马某负责。第四，赵某才要求马某支付违约金，系因马某在发生火灾后既不维修也不处理，而是将门一锁，也不通知赵某才，拒绝沟通，导致《房屋租赁合同》根本不具备继续履行的条件，在《房屋租赁合同》第十一条违约责任约定违约方需支付二十万元违约金，因约定过高，赵某才要求马某按照法律规定支付35000.00元的违约金并无不当，综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审人民法院依法撤销云南省香格里拉市人民法院（2022）云3401民初1737号民事判决书，并作出客观公正的判决。 马某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 赵某才向一审法院起诉请求：1.依法判令解除《房屋租赁合同》，马某支付赵某才未支付的租金（自2021年8月1日起至起诉之日止）53780.00元及双方解除合同之日止的租金；2.依法判令马某支付因违约给赵某才造成的经济损失35000.00元；3.依法判令马某支付赵某才房屋修缮费2770.00元及恢复房屋租赁时的原状（包括修复房屋、电线和清运垃圾）；4.判令本案诉讼费由马某承担。庭审中，赵某才变更第1项诉讼请求为：依法判令解除《房屋租赁合同》，马某支付赵某才未支付的租金（自2022年8月1日起至起诉之日止）3780.00元及双方解除合同之日止的租金。 一审法院认定的事实：2021年8月1日，赵某才与马某签订《房屋租赁合同》，合同约定由马某租赁××街××号的木架房屋。租赁期限自2021年8月1日至2024年8月1日止，租期为三年，租金第一年55000.00元、第二年60000.00元、第三年60000.00元，房租每年支付一次。合同签订后，马某支付了第一年租金55000.00元。2021年12月30日02:57时许，案涉房屋发生火灾，后经香格里拉市消防救援大队调查，起火原因排除人为放火、小孩玩火、雷击起火引发火灾的可能。火灾发生后，赵某才为修缮房屋支付了2770.00元。马某因无法继续经营且对房屋维修等事宜与赵某才协商未果，最终于2022年4月搬离案涉房屋。另查明，赵某才并非案涉房屋所有人，而是转租方。马某自2019年4月起向赵某才租赁案涉房屋用于饭店经营。2021年8月1日，赵某才与马某按原合同文本续签《房屋租赁合同》。赵某才作为投保人于2021年4月12日为案涉房屋投保了个体工商户财产保险，火灾发生时在投保期内，某某公司于2022年1月19日向赵某才赔付了20757.00元。 一审法院认为，首先，赵某才与马某于2021年8月1日签订了《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有法律约束力。《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期间，房屋维修保养责任乙方（马某）全权负责，甲方（赵某才）不承担任何安全责任，一切事由乙方负责……”。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”的规定，案涉房屋发生火灾时尚在租赁期内，马某应当按照约定履行维修义务以尽快恢复经营，以期实现合同目的。但马某并未按约履行，在双方对合同履行的相关事宜协商未果的情形下，马某于2022年4月搬离案涉房屋。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”的规定，赵某才有权要求解除合同。故对于赵某才请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，合同于起诉状副本送达马某的时间即2022年9月22日解除。马某提出应由赵某才承担案涉房屋安全保障义务及维修责任，并要求赵某才退还房租、赔付营业损失的抗辩意见，与《房屋租赁合同》的约定及一审法院查明事实相悖，故一审法院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金……”的规定，虽然《房屋租赁合同》约定租赁期间赵某才不承担任何安全责任，一切事由马某负责，但案涉火灾属意外事件，无证据证明火灾系马某原因导致，故不可归责于马某。虽然马某在火灾发生后未按约定履行维修义务以尽快恢复经营，但是火灾导致案涉房屋严重毁损、无法在短期内恢复经营的情况也是客观存在的。况且马某已向赵某才支付了2021年8月1日至2022年8月1日的租金55000.00元，但自2021年12月30日起，因火灾的发生马某无法经营。按照《房屋租赁合同》中有关租金的约定，自2021年12月30日起至2022年9月22日止的租金为40631.00元（55000.00元÷365天×214天＋60000.00元÷365天×51天＝40631.00元），马某依法有权向赵某才请求减免上述期间的租金。另外，根据《房屋租赁合同》第十一条：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方提出终止合同的，需向对方支付违约金贰拾万元整，该合同自动终止。”的约定，马某怠于履行维修义务的行为构成违约，应当承担违约责任，因合同约定的违约金过高，赵某才主张应由马某承担违约金35000.00元，但赵某才所述的违约情形中有关案涉房屋二楼租户因案涉火灾权益受损的情形与本案无关，在本案中不予审查。结合一审法院查明的事实：在租金损失方面，赵某才已实际收取第一年的租金55000.00元，至合同解除之日损失的租金为8383.56元（60000.00元÷365天×51天＝8383.56元）；在房屋损失方面，赵某才通过投保行为已经得到了某某公司的赔付，故一审法院酌定将赵某才的违约赔偿请求权与马某的租金减免请求权相互抵消。综上，对于赵某才请求马某支付违约损失35000.00元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。再次，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，结合一审法院查明的事实，赵某才于2021年4月12日为案涉房屋投保个体工商户财产保险后，于2019年4月19日就与马某签订了《房屋租赁合同》。火灾发生后，某某公司于2022年1月19日向赵某才赔付了20757.00元，此款即为案涉房屋恢复至投保时原状的赔款，现赵某才请求马某恢复房屋原状无事实和法律依据，故对此诉讼请求，一审法院依法不予支持。另外，因马某怠于履行维修义务，赵某才作为出租方支付了修缮费2770.00元。马某提出某某公司的赔付足以弥补赵某才损失的抗辩意见，但某某公司基于保险合同履行赔付义务与马某基于《房屋租赁合同》的约定承担维修义务属于两个不同的法律关系，故对此抗辩意见，一审法院不予采纳。按照《房屋租赁合同》的约定，应当由马某履行维修义务，赵某才代其履行产生的费用应当由马某承担。故对于赵某才请求马某支付房屋修缮费2770.00元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。最后，赵某才与马某在火灾发生后多次就《房屋租赁合同》的履行或解除进行过协商，因协商未果最终不欢而散，马某于2022年4月搬离案涉房屋并离开香格里拉市。期间，除赵某才进行过简易修缮外，房屋内至今仍然一片狼藉。马某应当履行清扫义务以便于赵某才收回房屋，鉴于马某已经离开香格里拉市，一审法院酌定由马某向赵某才支付房屋清扫费2000.00元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第七百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决：一、赵某才与马某于2021年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2022年9月22日解除。二、马某于判决生效之日起五日内支付给赵某才房屋修缮费2770.00元及房屋清扫费2000.00元。三、驳回赵某才的其他诉讼请求。案件受理费2214.00元，由赵某才负担2105.00元。由马某负担109.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。 赵某才向本院提交证据：《火灾接警出动扑救建议登记表》。欲证明案涉房屋发生火灾系马某未履行维修义务，导致电路老化产生火灾的事实。 马某未到庭亦未提交书面质证意见。 对赵某才提交的证据，本院在下文予以评述。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋发生火灾的原因；二、一审法院对赵某才的租金损失及违约金认定是否恰当；三、马某是否应当向赵某才支付因火灾造成的损失。 针对焦点一，案涉房屋发生火灾的原因的问题。从《火灾接警出动扑救建议登记表》记录内容来看，载明“单方火灾事故，当事人确认火灾原因为：电气”，该签字仅为火灾发生时在场人员对起火原因的推测，当事人签名处所写签名亦不是马某，且从该登记表备注栏载明：“签字确认后如仍需认定的，可在3个工作日内向香格里拉市消防救援大队申请火灾事故调查”，故该登记表对发生火灾的原因不具有直接认定效力。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，赵某才对案涉房屋起火的原因系马某未履行维修义务造成依法负有举证责任，其提交的一、二审证据均无法认定案涉房屋发生火灾的原因能够归结于马某，故一审法院认定案涉房屋发生火灾系意外事件并无不当。 针对焦点二，一审法院对赵某才的租金损失及违约金认定是否恰当的问题。经庭审确认，赵某才对双方合同于2022年9月22日解除无异议。本案中，马某已向赵某才支付了2021年8月1日至2022年8月1日的租金55000.00元。扣除赵某才已收取的2021年8月1日至2022年8月1日的租金部分，赵某才所受租金损失实际为2022年8月2日至2022年9月22日的租金8383.56元（60000.00元÷365天×51天＝8383.56元）。一审庭审中，马某提出抗辩理由为：因案涉房屋发生火灾，致其无法经营，要求赵某才退还2021年12月份至2022年8月份的房租36664.00元，一审中，马某未提出反诉，该抗辩理由实质上为请求赵某才减少或者不支付自发生火灾之日起的租金。因案涉房屋起火的原因不能归结于马某，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，按照双方《房屋租赁合同》中有关租金的约定，自2021年12月30日（发生火灾之日）起，马某即对至2022年9月22日（合同解除之日）止的租金40631.00元（55000.00元÷365天×214天＋60000.00元÷365天×51天＝40631.00元）具有请求减少租金或者不支付租金的权利，一审法院结合火灾原因不能归结于马某、发生火灾后马某无法经营、赵某才所受损失已由某某公司进行了赔付等案件实际情况，酌情对自2021年12月30日起至合同解除之日止的租金损失8383.56元及违约金35000.00元与马某的租金减免请求权进行抵消并无不当。 针对焦点三，马某是否应当向赵某才支付因火灾造成的损失的问题。经一审法院查明，火灾发生后，某某公司已于2022年1月19日向赵某才赔付了20757.00元，其因火灾受到的损害已因某某公司赔付而填平，如马某再行承担损害赔偿责任，则会导致赵某才因此获得利益，故一审法院驳回其请求马某恢复房屋原状的诉讼请求并无不当。 综上所述，赵某才的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2214.00元，由上诉人赵某才负担。 本判决为终审判决。 本作品是中华人民共和国的法律、法规，国家机关的决议、决定、命令和其他具有立法、行政、司法性质的文件，及其官方正式译文。根据《中华人民共和国著作权法》第五条第一项，本作品不适用于该法，在中国大陆，也可能在其他管辖区，属于公有领域。 注：中文维基文库社群认为，中华人民共和国公务演讲，不总是具有立法、行政、司法性质的文件。 Public domainPublic domainfalsefalse