1106_李某军、欧阳某军等租赁合同纠纷二审民事判决书
8 李某军、欧阳某军等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院：湖南省永州市中级人民法院
裁判日期：2024-07-08
案件类型：民事
案由/罪名：合同纠纷
文书号：（2024）湘11民终1708号
当事人：上诉人李某军
裁判结果摘要：驳回上诉，维持原判。
来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E6%9D%8E%E6%9F%90%E5%86%9B%E3%80%81%E6%AC%A7%E9%98%B3%E6%9F%90%E 5%86%9B%E7%AD%89%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E4%BA%8C%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A6
李某军、欧阳某军等租赁合同纠纷二审民事判决书
湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2024）湘11民终1708号
上诉人（一审原告、反诉被告）：李某军，男，1966年2月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住 宁远县。
上诉人（一审原告、反诉被告）：欧阳某军，男，1965年7月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民， 住宁远县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：黄文明，湖南瑞盈律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：周某国，男，1977年4月5日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住道 县。
委托诉讼代理人：贺军（系周某国合伙人），男，汉族，1982年11月30日，住湖南省永州市零陵区。
上诉人李某军、欧阳某军因与上诉人周某国租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2022）湘
1124民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2024年 5月28日在第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人李某军、欧阳某军及其共同委托诉讼代理人黄文明 ，上诉人周某国及其委托诉讼代理人贺军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李某军、欧阳某军上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、四项，公正改判支持上诉人的一审诉请并 驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1、被上诉人租赁上诉人的厂房作为储货仓库，上诉人已经将 符合租赁用途的厂房交付给被上诉人使用，被上诉人对厂房内的电器路线根据其具体使用情况进行了 全面安装。根据《中华人民共和国民法典》第714条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善 造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。故对于因被上诉人承租期间发生火灾造成的损失造成 上诉人厂房的损失，被上诉人承担全部赔偿责任；2、被上诉人作为厂房的管理者和使用者应当具有对 租赁物的安全负有保障义务，因此，本案中，电气线路的安全保障义务在厂房交付后，风险就转移到 被上诉人；3、被上诉人从上诉人的总闸开关处接电进厂房，并不能代表上诉人的总闸开关就有问题， 导致火灾发生，完全是被上诉人在日常管理使用过程中用电不当或管理不善造成的，与上诉人无任何 关联性。且经一审查明，被上诉人私自将厂房部分转租给他人，进行了在厂房内烤火、烘腊肉、煮饭 等非租赁用途用电；4、双方《租房协议》第1条就明确约定“如退房时所有财物完好，则如期退还全
部保证金”，鉴于被上诉人在租赁期间保管不善导致火灾，致使上诉人厂房受损，故被上诉人缴纳的 6000元保证金上诉人应不予返还。
周某国辩称，原审原告的诉请我们不同意的，一审法院认定基本事实不清，导致判决明显是错误的， 原审原告刚刚说的是符合要求的租赁厂房给我们，实际上并不是这样的，当时给我们的只有一个不动
产权证，租赁回来的厂房发生火灾后，我们申请了永州消防去查询消防是否合格，目前我们是没有查
询到有相关消防验收材料，我们认为你提供的物业不符合仓储，尤其他的这个是厂房，你厂房要作为
仓储使用的话，你本身就需要经过申报，审批需要通过你消防的二次验收，通过之后你才能做仓储使
用。但是，目前我们没有看到这些材料；第二个，刚讲到我们作为承租方，对于租赁物的安全负有保
障义务。但首先前提是你给我的租赁物，它是符合消防安全的。我们在使用的过程当中，如果出现了
火灾，那是我们的责任。相反，在去年我们在2021年，我们签订租赁协议之后，在中间有出现过跳闸
，同时我们也给我们的出租人提出过。要他把配电闸移走，但是上诉人完全漠视我们的请求，并没有
去做线路的整修整改。我认为他也是导致我们火灾发生的一个根本性的原因，同时讲到退房时所有的
财务完好，我们退还保证金。如果保管不善，就扣掉我们的保证金，我认为首先租赁物的这种出租的
民事民事行为，上诉人本身就是存在的重大的过错。你明知道厂房不符合相关的消防安全的要求，你
在外面贴招租广告，那么对于我们老百姓来讲，我们不懂那么多，你有招租广告，你有不动产权证，
那么我认为你符合要求的，但是我们后来发现并没有，所以说你本身你的民事行为，我认为存在重大
过错。而且你把完全不符合条件的租给我们来做仓库用，这个也是明显违反法律和行政法规的。所以
说我认为这个合同它是无效的。民法典中明确规定了，一个明显违反法律、行政法规的民事行为可以
判定为无效的。火灾发生后我们到消防大队，消防大队出具了报告，它的整个调查报告明确了起火点
，是在总闸，而总闸有各种五条不同的线路通往各个厂房，总闸是出租人之前就安装好的。对于这一
点也请法院调查清楚，我认为责任归上诉人，他们应该要赔偿我们的所有损失。同时我们认为一审法
院事实认定不清，判决也是明显错误有失公允。我们请求法院判决由上诉人赔偿我们的所有损失，驳
回上诉人的全部诉讼请求。同时上诉费，由被上诉人欧阳某军和李某军全部承担。
周某国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请，支持上诉人的全部反诉请求
；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案中火灾发生的原因系被上诉人未尽到安全
保障和维修义务，上诉人不应承担任何责任；2、即便《租房协议》有约定“租用期间乙方（即上诉人） 需保证甲方房屋水电设施通畅”，这并不代表上诉人对火灾的发生有过错，也不意味着可以免除被上
诉人作为出租方对自己所出租房屋法定的安全保障义务，本案中道县消防救援大队作出的《火灾事故
认定书》已经明确排除了人为放火、雷击、静电、自然、吸烟、生活用火不慎、小孩玩火等原因引发
火灾，换言之，排除了上诉人作为承租人可能涉及到的因使用原因而发生火灾，《火灾事故认定书》
已经明确不能排除电气线路故障引发火灾，而被上诉人保障出租屋的电器线路安全是其法定义务，且
根据《中华人民共和国民法典》的规定，出租人也应当履行租赁物的维修义务。而本案中可以明确是
电气线路故障导致的火灾，故应当由被上诉人承担火灾的全部过错责任；3、一审判决中认定的上诉人
在“起火后四十分钟才报警，周某国应承担主要过错责任”，该结论明显错误，失火时刚好为凌晨五
点，由于案涉租赁房屋的性质为厂房，上诉人也并未住在租赁房屋内，凌晨五点起火上诉人也不知晓
，一审法院明显对上诉人作为一个普通老百姓过于苛责；4、在本次火灾事故中上诉人损失重大，经评
估损失金额为1182838元，而被上诉人损失金额才396327.59元，上诉人损失的金额几乎三倍于被上诉人
损失的金额，一审法院不公地认定由上诉人承担70%的责任，被上诉人承担30%的责任，有违民法的公
平原则。
李某军、欧阳某军辩称，1、合同纠纷应该严格按照合同约定进行判决。《租房协议》第一条明确约定
承租人对水电线路具有管理的责任。出租人将符合租赁用途的厂房交付给承租人使用后，承租房内的
电气线路管理权就由承租人承担。现因承租人管理不善，造成了火灾，根据《中华人民共和国民法典
》第七百一十四条规定因火灾造成的损失，依法应由承租人承担，故承租人交纳的6000元保证金出租
人不应当返还；2、出租人将厂房交付给承租人后，电气线路的安全保障义务在厂房交付后，风险就转
移到承租人身上。因电气线路是承租人在承租后改装的，且在改装后发生的火灾，并且承租方在租赁
期间应该安排人员对防火防盗进行管理，特别是晚上，但承租人并没有这样做；3、承租人的总闸开关
之前就已经存在，还有一栋宿舍在此处接线，没有任何问题，此次火灾事故发生，系承租人私自接线
后没有接好，且在日常管理使用过程中管理不善造成的，与承租人没有任何关联性；4、出租人因火灾
遭受了损失，依法应当得到赔偿。但是一审判决在双方损失折抵后，承租人的损失已由保险公司承担
，承租人因为自己的过错不仅没有受到损失，反而还赚到了钱；5、火灾发生后，出租人多次与承租人
进行沟通，尽快恢复厂房，以便减少损失，可承租人拒不配合，因此造成的损失应由承租人承担。
李某军、欧阳某军向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的租金15000元及超期租赁期间的租
金按每日287.7元计算至被告实际搬离之日止；2、判令被告对租赁的厂房恢复原状或者赔偿原告厂房
因 火灾遭受的经济损失人民币30万元；3、本案诉讼费用由被告承担。在进行鉴定后，原告将第2项诉
讼 请求变更为396327.59元。
周某国向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付直接财产损失人民币1270351.2元；2、
判令被反诉人向反诉人退还租金人民币72500元，向反诉人退还押金6000元。以上共计人民币1348851.2
元。
一审法院认定事实：位于道县工业园××道县香拉里食品有限公司的厂房系李某军、欧阳某军二人享
有不动产权的不动产。2021年11月17日，欧阳某军为甲方与周某国为乙方签订了一份《租房协议》，约
定：1、甲方将原道县香拉里公司内的第四栋厂房租给乙方，每年租金105000元，并交纳保证金6000元。
租用期间乙方须保证甲方房屋水电设施通畅，门窗等所有财物完好，如退房时所有财物完好，则如期
退还保证金，如有损毁甲方财物，乙方照价赔偿。2、租期为1年，从2021年11月20日起至2022年11月20
日止。3、如因不可抗拒因素，合同期未满应退还乙方剩余租金，同时免除2个月租金（作搬仓库费用）
。合同签订后，李某军、欧阳某军按合同要求对租赁的厂房交付给周某国使用。周某国接收厂房后，
将其承租的厂房（座西朝东，约1290平方米）的一部分（约360平方米）分租给道县福旺家商行的经营
者蒋莲花使用，其自用部分作为道县惠利平价商行（经营者蒋周超，系周某国的弟弟）的仓库使用，
分租部分作为道县福旺家商行的仓库使用，二家商行中间中间采用实体矮墙和彩形板材及卷闸门分隔
，此分隔在租赁前已存在。周某国于2021年11月17日、2021年12月17日、2022年1月11日分别向李某军、
欧阳某军支付租金及保证金共计96000元。2022年1月19日5时56分，道县道州路消防救援丫值班室接到
报警称，道县振兴路道县福旺家商行发生火灾。2022年2月17日，经道县消防救援大队作出《火灾事故
认定书》（道消火认字［2022］第0001号），认定过火面积约430平方米，火灾原因如下：起火时间为
2022年1月19日5时19分许；起火部位位于建筑内中部隔墙以西道县福旺家商行区域距西墙0-3.3米，距北
墙0-6.0米范围内；起火点位于道县福旺家商行储货仓库区域距离西侧墙0-1.8米，距离北侧墙面0-6.0米
范围内；起火原因可排除人为放火、雷击、静电、自然、吸烟、生活用火不慎、小孩玩火等原因引发
火灾，不能排除电气线路故障引发火灾。火灾之后，双方就损失问题一直未能达成一致意见。
本案在审理过程中，双方均对其损失申请了鉴定。经民太安财产保险公估股份有限公司对李某军、欧
阳某军厂房损坏进行评估，花费鉴定费8000元，评估结论为：李某军、欧阳某军厂房受损事故的直接
财产损失金额为396327.59元。经湖南诚信房地产土地资产价格评估事务所对周某国使用的仓库（现场
勘查，仓库为一层，层高4.5米，长48米、宽18米，面积864平方米，不包括）火灾受损财产损失进行评
估，花费鉴定费30000元，评估意见为：1、评估价格为1182838元；2、申报数量与单据数量存有出入部
分商品评估价格为58432元。
另查明：1、根据道县消防救援大队的取证资料，勘验显示道县福旺家商行起火区域有一配电箱残骸，
配电箱残骸内部配电设施全部烧毁熔融掉落。原被告双方均认可此处存在一个空气闸，除租赁仓库从
此处接线，还有后面一栋房屋从此处接线。周某国和蒋莲花均从此分线，并分别各自安装了电表。周
某国使用部分对线路进行了重新敷设，安装了电表，蒋莲花使用部分对线路没有重新敷设，但是重新
安装了电表和漏电开关。蒋莲花、叶争银玉陈述2021年12月配电箱空气闸发生过跳闸现象，欧阳某军还
叫人来进行过维修；蒋莲花还陈述其要求欧阳某军将配电闸移走，但没有移走。在起火时，仓库内没 有值守。
走，李某军、欧阳某军于2023年10月15日清理剩余垃圾，李某军、欧阳某军提出支付了清理垃圾的卫生
费4000元（提交了一份领条）。
以上事实，有李某军、欧阳某军提供的《租房协议》、不动产权证、照片、《火灾认定书》、领条，
周某国提供的《租房协议》、收据、《火灾事故认定书》、起火点电闸照片，以及道县消防救援大队
的取证资料、评估报告、评估意见书、当事人陈述等证据予以证明。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷。欧阳某军与周某国签订了的《租房协议》
系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履
行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。财产受到损害的，应根据过错原则要求对方承担赔偿责
任。
一、关于责任承担问题。
道县消防救援大队作出的《火灾事故认定书》（道消火认字[2022]第0001号)，认定火灾原因如下：起
火时间为2022年1月19日5时19分许；起火部位位于建筑内中部隔墙以西道县福旺家商行区域距西墙
0-3.3 米，距北墙0-6.0米范围内；起火点位于道县福旺家商行储货仓库区域距离西侧墙0-1.8米，距离北
侧墙 面0-6.0米范围内；起火原因可排除人为放火、雷击、静电、自然、吸烟、生活用火不慎、小孩玩
火等 原因引发火灾，不能排除电气线路故障引发火灾。《租房协议》约定“租用期间乙方（即周某国）
须 保证甲方房屋水电设施通畅”，起火点在租赁物建筑内，属于周某国使用管理的范围，“电气线路 故 障引发火灾”也仅是一种可能，道县消防救援大队并没有认定是唯一原因，且在起火后近40分钟才
报 警（5时19分许起火，5时56分报警），周某国应承担主要过错责任；由于不能排除电气线路故障引
发火 灾，根据道县消防救援大队的取证资料，道县福旺家商行起火区域有一配电箱，配电箱内有一空
气闸 ，除租赁仓库从此处接线，还有后面一栋房屋从此处接线，可以认定该配电箱空气闸是由出租方
安装 ，因不能排除配电箱空气闸短路起火，而李某军、欧阳某军作为出租方将空气闸安装在建筑物内
，造 成了一定的安全隐患，此外，李某军、欧阳某军作为出租人对电气线路应承担一定的维修责任，
且在 2021年12月配电箱空气闸发生过跳闸现象时，没有通过整改和维修消除隐患，故李某军、欧阳某
军亦应 承担一定的过错责任。李某军、欧阳某军起诉称被告接收厂房后，对厂房的水电进行了改装，
但根据 本案证据，周某国使用部分对线路进行了重新敷设，安装了电表，蒋莲花使用部分对线路没有
重新敷 设，只是重新安装了电表和漏电开关，但起火部位的电气线路特别是配电箱空气闸并没有证据
证明进 行过改装，而且该空气闸除租赁仓库从此处接线，还有后面一栋房屋从此处接线，可以认定该
配电箱 空气闸是由出租方安装，故对李某军、欧阳某军此意见一审法院部分予以采纳。根据本案的实
际情况 ，一审法院认为由李某军、欧阳某军承担30%的责任，周某国承担70%的责任。
二、关于损失数额的认定。
经委托评估，李某军、欧阳某军厂房受损事故的直接财产损失金额为396327.59元，周某国的租赁使用
仓库（现场勘查面积864平方米，不包括蒋莲花的损失）火灾受损财产损失评估价格为1182838元，一审
法院均予以采纳。至于周某国的道县福旺家商行租赁仓库申报数量与单据数量存有出入部分商品评估 价格58432元，应以单据数量为依据，故一审法院不予采纳。因此，周某国应当赔偿李某军、欧阳某军 房屋损失金额为277429.31元（396327.59元×70%），李某军、欧阳某军应赔偿周某国财物损失金额
- 14元（1182838元×30%）。
三、对于租金和押金的问题。
发生火灾后，周某国应及时处理善后事宜，但直至2023年10月才清理并搬走，造成李某军、欧阳某军租
金损失的扩大，对扩大的损失周某国应承担相应的责任，而李某军、欧阳某军也没有及时主张权利
， 亦应承担一定责任，根据合同约定（搬迁免二个月租金等）及本案需要鉴定损失的实际情况，一审
法 院仅支持剩余租金15000元及逾期租金5个月即43750元，共计58750元；同时对周某国要求退还租金
72500 元的诉讼请求不予支持，但支持退还6000押金的诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第二百三十八条、第五百七十七条、第
五百九十一条、第七百一十二条、第七百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一
款规定，判决如下：一、由周某国在本判决生效之日起十日内给付李某军、欧阳某军租金58750元；二、
由周某国在本判决生效之日起十日内赔偿李某军、欧阳某军房屋损失277429.31元；三、由李某军、欧 阳某军在本判决生效之日起十日内赔偿周某国财物损失354851.14元；四、由李某军、欧阳某军在本判
决生效之日起十日内退还周某国押金6000元；五、驳回李某军、欧阳某军的其他诉讼请求；六、驳回
周某国的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明
的事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：案涉火灾发生的责任应当如何划定？双方当事
人应当各自承担多少责任？现评析如下：
根据本案查明的事实，在案涉租赁合同履行期间，案涉房屋因发生火灾致使案涉房屋受损严重而无法
使用，从火灾发生的原因看，道县消防救援大队出具的道消火认字[2022]第0001号载明，“起火时间为
2022年1月19日5时19分许；起火部位位于建筑内中部隔墙以西道县福旺家商行区域距西墙0-3.3米，距北
墙0-6.0米范围内；起火点位于道县福旺家商行储货仓库区域距离西侧墙0-1.8米，距离北侧墙面0-6.0
米 范围内；起火原因可排除人为放火、雷击、静电、自然、吸烟、生活用火不慎、小孩玩火等原因引
发 火灾，不能排除电气线路故障引发火灾。”由此可见，首先，起火部位位于周某国承租的案涉房屋
内 部，对此周某国作为承租人应负有消防安全义务；其次，事故起火原因无法确定，无法排除电气线
路 故障引发火灾的可能性，根据本案证据，起火部位的电气线路系出租前原有线路，因此，李某军、
欧 阳某军作为出租人应当承担一定的过错责任。综合本案的事实、证据，火灾发生的部位、原因，以
及 双方的过错程度，一审法院认定承租人周某国对火灾发生承担主要责任，出租人李某军、欧阳某军
对 火灾发生承担次要责任，责任比例为7：3，并无明显不当，本院予以维持。李某军、欧阳某军上诉
称 ，因周某国在租赁期间保管不善导致火灾致使租赁房屋受损，周某国缴纳的6000元押金不应予以返
还。 现周某国已清理并搬走，且一审法院已支持周某国赔偿李某军、欧阳某军房屋损失，因此押金
应当予 以返还，故对李某军、欧阳某军的上诉请求不予支持。
综上所述，李某军、欧阳某军、周某国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，
适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12368元，由李某军、欧阳某军负担6025元，周某国负担6343元。
本判决为终审判决。
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁 定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更 ；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判 ；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民 法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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