1108_李某良甲、李某良乙等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

8 李某良甲、李某良乙等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

法院：河北省沧州市中级人民法院

裁判日期：2022-08-08

案件类型：民事

案由/罪名：合同纠纷

文书号：（2022）冀09民终5016号

当事人：上诉人李某良甲、被上诉人邵某飞

裁判结果摘要：驳回上诉，维持原判。

来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E6%9D%8E%E6%9F%90%E8%89%AF%E7%94%B2%E3%80%81%E6%9D%8E%E6%9F%90%E 8%89%AF%E4%B9%99%E7%AD%89%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E6%B0%91%E4%BA%8B%E4%BA%8C%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A 6

李某良甲、李某良乙等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民事判决书

（2022）冀09民终5016号

上诉人（原审被告）：李某良甲，男，1980年12月26日出生，汉族，住河间市。

上诉人（原审被告）：李某良乙，男，1981年6月14日出生，汉族，住河间市。

委托诉讼代理人：顾瑞杰，河北一力律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：邵某飞，男，1989年8月29日出生，汉族，住任丘市。

委托诉讼代理人：王铁松，河北京南律师事务所律师

上诉人李某良甲、李某良乙因与被上诉人邵某飞房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院 （2022）冀0984民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月15日立案后，依法组成合议庭 ，审理了此案。本案现已审理终结。

李某良甲、李某良乙上诉请求：二审法院依法查明事实，改判双方租赁合同继续履行，且二上诉人对 火灾造成损失不承担次要责任。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，二上诉人对火灾损失不存 在任何的过错。本案二上诉人系出租方，被上诉人系承租方，对于房屋租赁合同，二上诉人应尽的义 务是将自己的房屋出租并交付被上诉人使用，该房屋符合被上诉人的使用目的。本案中通过一审查明 ，被上诉人承租房屋系用于经营超市，且被上诉人在此承租房内从2018年起就经营超市至今，这充分

说明二上诉人出租的房屋符合被上诉人的租赁目的，二上诉人已完全履行了出租方的义务。二、被上 诉人经营超市，某甲超市经营中有可能遇见到的风险没有作到预防，某乙超市中有易燃或可燃物，但 被上诉人没有防火的安全意识，经营多年，连必备的灭火器也没有，这也正是这次火灾不可控制的原 因，才造成上诉人房屋烧损的后果。三、被上诉人在租赁的场地内擅自搭建，并不是引起火灾的原因 ，此次起火的原因系由于被上诉人救火不及时，且无任何的消防器材，致使室外的纸箱引燃室内物品 造成的所有损失。而一审法院认为二上诉人发现被上诉人私自搭建的彩钢棚后，并未进行制止或提出 防火的要求，而是采取了放任的态度。应对火灾损失承担次要责任，属于明显的认定事实错误。因此 案的基础法律关系是房屋租赁合同，在房屋租赁合同中对于出租人来讲应是按照约定将租赁物交付承 租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。而对于承租人来讲，是承租人应按照约定的方法 使用租赁物，如未按照约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租 人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中双方签订的租赁合同中第一条明确约定“甲方将属于甲方所 有，坐落于河间市××乡××村××队场后大坑门市房8米＊32米和门市房西5米＊32米空地出租给乙方 ”。根据该条约定，二上诉人仅是将门市房及门市房西部分空地出租给被上诉人使用，是被上诉人在

使用过程中，未按合同约定对租赁物进行使用，故被上诉人擅自搭建彩钢棚的行为不能以二上诉人未

进行制止可提出防火要求为由确认二上诉人承担责任，这属于适用法律错误，从而导致认定事实错误。 四、本案的火灾原因是上诉人对超市物品外包装物未尽到安全管理义务，致使引起的火灾，二上诉人 不存在任何过错。

被上诉人邵某飞辩称，1、对一审法院判决解除双方的租赁合同没有异议。2、对一审法院不判决返还

被上诉人房租不认可。既然解除了租赁合同，就应当返还被上诉人房租。3、对一审判决中火灾损失的 责任划分不认可。4、我方认为本案火灾原因不是由被上诉人所引起，被上诉人也没有过错。综上请法 院依法判决。

邵某飞向一审法院起诉请求：要求解除与李某良甲、李某良乙签订的租赁合同；要求李某良甲、李某

良乙赔偿损失224000元；要求李某良甲、李某良乙退还房租20500元。

一审法院认定事实：2021年5月25日，李某良甲、李某良乙作为甲方，邵某飞作为乙方，双方签订房屋 租赁合同，合同约定：甲方将属于甲方所有，坐落于河间市××乡××村××队场后大坑门市房8米＊ 32米和门市房西5米＊32米空地出租给乙方；租赁期限自2021年11月7日至2024年11月7日，共计3年；租 金数额为租金每年14000元。乙方于合同签订之日一次性付清当年的全部租金，此后每年10月7日之前交 纳当年的租金，不得拖欠；乙方承租期间发生的水、电、暖、税费等其他与房屋承租有关的费用由乙 方承担；租赁期限内，乙方未经甲方同意不得将该房屋转租给第三方；租赁期满前一个月，乙方可向

甲方提出继续租赁或不租请求，若继续租赁，经双方协商定价后重新签订房屋租赁合同。若甲方不再

继续出租，应在租赁期满前一个月通知乙方；单方违反本合同的约定，应支付对方违约金10000元，并 赔偿为对方所造成的一切经济损失。一方严重违约，守约方可提出解除合同；租赁期间房屋有损坏，

乙方应为甲方维修等。邵某飞租赁李某良甲、李某良乙的房屋用于经营河间市某某超市，签订租赁合

同后，邵某飞已向李某良甲、李某良乙支付租金24000元。2022年1月31日13时30分许，河间市某某超市 发生火灾。2022年3月2日，河间市消防救援大队出具冀河消火认字〔2022〕第0001号火灾事故认定书， 该事故认定书记载：火灾事故基本情况：2022年1月31日13时44分，河间市消防救援大队接到报警称：

位于河间市××镇××村河间市某某超市发生火灾。火灾造成河间市某某超市内部装修及货物过火、

李某良乙、李某良甲房屋烧损，过火面积约260平方米，无人员伤亡。经调查，认定：起火时间为2022 年1月31日13时30分许；起火部位为河间市某某超市院内东北角彩钢棚处；起火点为河间市某某超市院 内东北角南侧彩钢棚下方纸箱处；起火原因可以排除从为纵火、吸烟、电气线路故障引发火灾的可能

，某丙超市院内东北角南侧彩钢棚下方纸箱等可燃物蔓延成灾的可能。另查，邵某飞自2018年11月7日 开始租赁李某良甲、李某良乙的房屋经营超市，当时签订的租赁合同是3年，每年租金是1万元，2021年 5月25日又续签的第二份租赁合同，租金变为一年14000元。邵某飞在租赁的李某良甲、李某良乙房屋

的 西北角搭建了四间彩钢棚，彩钢棚整体长16米、宽5米、高3米，南北两侧为仅搭建顶棚的敞开式彩

钢 棚，中间为封闭式库房，其中南彩钢棚长5米、宽4米、高3米，南侧和西侧敞开无遮挡。邵某飞认可 在 彩钢棚最南面堆放了高约1.2米的废旧纸箱。在火灾事故调查邵某飞的妻子白昆丽的调查笔录中，白 昆 丽称“当时正跟孩子在屋里面收拾，准备去串门，听到房东喊着火了；起火区域是后院搭建的一个 彩 钢房，彩钢棚南侧棚子里堆放的纸箱子，那一块着了；着火后他们就用盆接水，随后找来了水管， 我 就从东门开门进去把水管接上就从屋里看着；那会厨房、客厅、储藏间、卧室还有超市区都没有着 ”。 邵某飞在调查笔录中称“这次火灾是从超市西侧紧挨墙的地方开始着的，我们组织扑救没控制住 ，火 从某丁超市内部引燃了超市内的货物；当时就用水、用铁锨救火”。某戊超市内配备相应的消防 器材。 河间市自然资源和规划局出具的证明显示，某己超市所在地块为建设用地，土地权利人为李某 良甲、 李某良乙。河间市消防救援支队出具的火灾损失统计表显示邵某飞申报损失为418561.5元，统计 损失为 320041.3元。

一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定

，应认定为合法、有效。

关于邵某飞要求解除与李某良甲、李某良乙签订的租赁合同问题，因双方在合同中未明确约定解除条

件，故邵某飞要求解除租赁合同的请求是否成立主要应审查邵某飞是否有权解除合同及其主张是否符

合法定解除条件。本案中，首先，从火灾事故认定书及本案查明的事实来看，火灾发生虽系外来火源

引发，但对外来火源蔓延成灾造成的损失，双方均存在过错。具体来讲，主要有以下几方面原因：其

一，邵某飞在租赁房屋西北角未经出租方允许搭建了彩钢棚，在彩钢棚南侧堆放了高约1.2米的纸箱，

且堆放的纸箱与外界未有任何阻隔，处于开放状态，致使外来火源引燃纸箱，致火势放大，未能控制。

其二，某某经营超市，在超市内未配备任何防火器材，在发现着火后，尚未某辛超市内的情况下，救 火方式仅用铁锨和自来水的水灭火，没有相应的灭火器材用来灭火或控制火势蔓延进入超市，致使火

势未能得到有效控制，某辛超市造成火灾。其三，在李某良甲、李某良乙发现邵某飞私自搭建的彩钢

棚后，并未进行制止或提出防火的要求，而是采取了放任态度。综合以上几点，双方对火灾造成的损

失均存在一定的过错，但邵某飞方过错责任更为明显，应承担主要责任，李某良甲、李某良乙方应承

担次要责任。其次，从火灾损毁房屋及超市货物情况来看，继续履行租赁合同已不能实现合同目的。

第三，从有利于纠纷解决，最大限度减少损失的方面来看，应及时止损，防止损失进一步扩大，故亦

应解除双方签订的租赁合同。综上，邵某飞要求解除租赁合同的请求符合法定解除条件，予以支持。

关于邵某飞要求李某良甲、李某良乙赔偿因火灾造成的损失及退还租赁费的请求，某壬超市财产损失

和李某良甲、李某良乙房屋受损，双方均遭受较大损失，但邵某飞主张的损失系火灾事故报告中记载

的损失，该损失来源系邵某飞方自行申报，不能作为认定邵某飞的损失的依据，故邵某飞方可另行提

供证据证实损失数额，并根据双方的过错程度，要求李某良甲、李某良乙赔偿。邵某飞主张的租赁费

的退还，亦应在双方确定损失后，根据双方过错责任，与损失赔偿一并处理。故邵某飞要求李某良甲、

李某良乙赔偿因火灾造成的损失及退还租赁费的主张，本案中不做处理，邵某飞可另行主张。

一审判决：邵某飞与李某良甲、李某良乙签订的租赁合同自2022年6月11日起解除。案件受理费2484元

，由邵某飞负担2444元，由李某良甲、李某良乙负担40元。

本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合

同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者

以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规

定的其他情形。本案中，由被上诉人在一审中提供的照片可知，此次火灾严重损毁了房屋及超市货物

，租赁合同已无法继续履行，为防止损失进一步扩大，一审认定应解除双方签订的租赁合同并无不当

，本院予以支持。因一审法院告知被上诉人对其损失赔偿及返还租赁费问题另行主张权利，本案处理

的合同解除问题并不必须依据对双方在火灾事故过错责任的认定为判决依据，为避免对后续案件造成

不必要的影响，故本院对一审判决中关于火灾事故过错责任的认定内容予以撤销。

综上所述，一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一

款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人李某良甲、李某良乙负担。

本判决为终审判决。

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