1194_谈某英、董某凤等租赁合同纠纷民事一审民事判决书
8 谈某英、董某凤等租赁合同纠纷民事一审民事判决书
法院：广东省佛山市南海区人民法院
裁判日期：2023-05-22
案件类型：民事
案由/罪名：合同纠纷
文书号：（2022）粤0605民初29753号
当事人：原告谈某英、被告付某军
裁判结果摘要：一、被告付某军、佛山某某照明科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿916155.67元予原告谈某英、董某凤⋯
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谈某英、董某凤等租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广东省佛山市南海区人民法院
民事判决书
（2022）粤0605民初29753号
原告：谈某英，女，1974年4月20日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：董某凤，女，1968年5月23日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：周某芳，女，1970年2月8日出生，汉族，住浙江省湖州市樊兴区。
共同委托诉讼代理人：梁镇忠，广东盈宇律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：王永焜，广东盈宇律师事务所律师。
被告：付某军，男，1980年11月27日出生，汉族，住湖南省祁东县。
被告：佛山某某照明科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：付某军。
共同委托诉讼代理人：徐春光，广东凯行律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月14日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭
进行了审理，三原告的共同委托诉讼代理人梁镇忠、两被告的共同委托诉讼代理人徐春光均到庭两次
庭审，被告付某军到庭参加了第二次庭审。当事人申请庭外和解期，庭外和解时间不计入审理期限。
本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告赔偿厂房毁损直接损失（即厂房修复加固费用）1836252.55
元；2.两被告向原告赔偿租金损失（即租赁物闲置损失，从2022年9月1日起至某甲厂房修复到可以正常
使用之日止按每月租金27720元计算，暂计至2022年9月30日为27720元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2016年5月26日，原告（甲方）与被告付某军（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：1.
甲方将位于南海区××镇××村××道××号的部分厂房、空地出租给乙方开办企业使用；2.租赁期限
为10年，从2016年8月1日起至2026年7月30日止；3.乙方应在国家法律、法规允许的范围内开展经营活动
，并负责安全生产，搞好环保工作，出现污染、消防、安全生产的负经济与法律责任；等等。上述租
赁合同签订后，原告已按照约定将包括某甲厂房在内的租赁物交付被告付某军使用，被告付某军在此
开办了被告佛山某某照明科技有限公司（以下简称某某公司），经营范围为研发、生产销售照明产品、 小家电、塑料零件、模具等。2022年3月1日13时00分许，由两被告管理和使用的某甲厂房发生火灾。佛
山市南海区消防救援大队于2022年6月22日作出南消火重认字（2022）第0005号《火灾事故重新认定书
》，认定“起火部位：佛山某某照明科技有限公司厂房第四层靠东墙36.8至37.5米、距北墙6至7米的位
置处，起火原因：排除雷击、人为纵火、电气线路故障、外来飞火引发火灾的因素，不排除锂电池充
电过程中散热效果差或电池本身故障发生热失控引燃周边可燃物致灾。”2022年4月16日，原告（甲方） 与被告付某军（乙方）签订协议，约定：1.乙方自2022年4月16日起按照13.2元／平方米／月的租金标准 向甲方支付厂房四楼的租金（即每月租金27720元），直至相关政府部门出具火灾事故报告且甲、乙双 方就厂房四楼签订解除租赁关系协议之日止；2.对于厂房四楼发生火灾事故所导致甲方的损失，乙方应 在相关政府部门出具火灾事故报告后向甲方进行赔偿；等等。经具有相关技术资质的鉴定机构鉴定，
某甲厂房构件危险性评定结论为“危险构件”，处理建议为：火灾后破坏严重的构件，应立即采取加
固、更换或拆除。对此，广州市某某建筑工程有限公司出具《工程预算》，某甲厂房加固工程价格为
- 55元。原告认为，两被告是案涉厂房的承租人和实际使用人，负有向原告完好返还租赁物的义
务。由于两被告于承租期间在案涉厂房安全使用问题上没有尽到排查安全隐患、加强消防安全管理、
预防事故发生等相关责任，存在严重过错，从而导致案涉厂房发生火灾受损，未能完好返还予原告，
故两被告应向原告赔偿修复加固费用及租赁物闲置损失等。对于某甲厂房四楼，中银保险有限公司佛
山中心支公司已理赔建筑物损失425318.46元，该理赔款已支付至被告某某公司的银行账户，但被告某
某公司将其据为己有，故两被告应返还上述款项给原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判
如所请。
两被告答辩称：一、某甲厂房由三个承租人实际承租。
某甲厂房实际由三人合租，在2016年签订《厂房租赁合同》时，由某某公司法定代表人付某军一人代
签《厂房租赁合同》，合同的租赁期限自2016年8月1日至2026年7月30日。三个实际承租人在2016年8月
1 日签订的《厂房合租协议（附加）》，协议起始部分就明确了：“甲、乙、丙三方因合租厂房事宜
” ，并明确注明以甲方名义合租厂房宿舍。各个承租人对各自实际某乙厂房楼层、面积、租金，包括
各 自分担的租赁押金都进行了明确约定，且事实上各方都是按协议实际履行的。从各承租人微信群的
微 信记录来看，各方在新的计租期限内，共同商量如何同房东去协商房租事宜，从而也证明各方是实
际 承租人，出租方也是明知的。
二、某甲厂房火灾发生在四楼，此四楼的承租人为杨自湖，杨自湖是火灾事故直接责任人。
涉案××房××楼××楼以正峰电池名义（未工商注册）经营电池回收、充电再分装出售业务。涉案
火灾起火部位，是厂房四楼即杨自湖承租的厂房。《火灾事故重新认定书》上记述的起火原因：排除
雷击、人为纵火、电气线路故障，外来飞火引发火灾因素，不排除锂电池充电过程中散热效果差或电
池本身故障发生热失控引燃周边可燃物致灾。而涉案火灾起火部位就是杨自湖承租使用的四楼厂房。
杨自湖的厂房内当天一直有电池在充电，刚好正是中午时间段，员工离开吃中饭，厂区没有人员看守
，就发生了火灾。所以，某甲厂房火灾的直接责任人是四楼的承租人杨自湖。
三、出租人投资建设的某甲厂房无报建、无验收（包括消防验收），无配置消防报警器、消防喷淋等
消防设施，对火灾发生、蔓延存在过错，某甲厂房出租方自身应对火灾所造成的全部损失承担法律责
任。
原告在庭审中确认某甲厂房无规划报建手续，没有竣工验收（包括消防验收），也无法提供相关报建、 验收（包括消防验收）文件。原告作出某甲厂房出资建设方，未依法建设符合法律规定的安全建筑物
，并违法出租经营，且没有按《消防法》要求配置消防报警器、消防喷淋等现场可以及时报警、并灭
失零星火花的必备消防设施，对火灾发生及蔓延存有严重过错，原告作为厂房出租方未尽安全保障与
监管义务。应对火灾全部损失（包括某某公司损失）承担赔偿责任。
四、某某公司在某乙厂房过程中没有违约行为，发生火灾后被迫搬离，并将实际承租的二、三楼厂房
已交还给出租人。
原告当初以财产损害纠纷为由提起本案诉讼，诉讼过程中将起诉状及案由进行了变更，将案由变更为
租赁合同纠纷。某某公司作为二、三楼的承租人已经于2022年4月将所承租的厂房交还给了出租方（原
告），且在合同履行过程中并没有支付租金等违约行为。某某公司在某某某甲厂房过程中，没有未付
租金的违约行为，无须对原告承担违约责任，并无须承担原告诉请的损失。
五、付某军是某某公司的法定代表人，有权代表公司签订相关合同，且某甲厂房二、三楼的实际使用
方是某某公司，付某军作为被告主体不适格。
六、某某公司于2022年4月16日所签订的《厂房租赁合同补充协议》不是某某公司的真实意思表示。某
某公司因于2022年4月14日拟搬迁新址经营，房东出面并用大卡车强行阻止星博搬离，某某公司无奈只
能报警处理。后因警察来了还是没有处理（派出所有相关报警记录材料可以证明）。某某公司法定代
表人被迫按出租方事先准备好的协议代表某某公司签订了《厂房租赁合同补充协议》，这些并非某某
公司真实意思表示。
综上所述，某甲厂房1-4楼由三承租人承租使用，某甲厂房火灾发生在四楼，为正峰电池经营人杨自湖
租赁厂地，相关火灾事故认定书已认定是厂房四楼发生火灾，不排除是电池充电过程中散热效果差或
电池本身故障发生热失控引起周边可燃物致灾。作为厂房2、3楼的承租人某某公司在某丙厂房租赁合
同过程中，并没有违约行为，且已将2、3楼交还给出租人。某某公司无须承担违约责任及原告诉请的
损失。反而作为出租人的厂房建设方，基于其违法建设，并将没有通过竣工验收（包括消防验收）的
厂房出租经营，本身就存在违法行为及过错，作为出租人的原告应依法承担相应的法律责任。
当事人围绕其诉讼请求、答辩意见提供了证据，本院向消防部门调取了案涉火灾的相关材料并对徐金
泉制作了询问笔录，本院组织当事人进行了质证和辩证。对于当事人未就真实性提出异议的证据，经
审查，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院结合其他证据及案件具体案情予
以综合认定。被告某某公司在第二次庭审后申请何华南作为证人出庭作证，因被告某某公司未在举证
期限届满前提交证人出庭作证的申请书，且本案租赁合同主体已有书面证据予以证实，故对被告某某
公司的该申请，本院不予准许。
本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，三原告（出租方，甲方）与被告付某军（承租方，乙方）
签订《厂房租赁合同》，合同记载出租方为谈某英、董某凤、周某芳、承租方为付某军，合同约定：
甲方将位于佛山市南海区××镇××村（工业大道南8号座）的部分厂房面积，合计建筑面积10446平方
米，空地面积950平方米，租赁给乙方开办企业使用；租赁期限为10年，从2016年8月1日起至2026年7
月 30日；租金从2016年8月1日起开始计算，每月租金在月初10号之前付清，每3年租金递增10%；等等。 徐金泉代表三原告在合同甲方签名处签名。
2016年8月1日，被告付某军与杨自湖、何华南签订《厂房合租协议（附加）》，协议记载甲方为某某公
司、乙方为正锋电池厂、丙方为星博模具注塑厂，协议约定：甲乙丙三方以甲方名义合租厂房宿舍， 地址佛山市南海区××镇××村××道××号座，总面积10446平方米，租赁期限为10年。租金及厂房
分配如下：甲方承担2楼3楼厂房租金37266元／月，分摊一楼厂房150平方1325元／月，宿舍28间费用
5600元／月，公摊宿舍2间133元／月，合计44324元／月；乙方承担4楼厂房租金18633元／月，宿舍8间
费用1600元／月，公摊宿舍2间133元／月，公摊一楼厂房150平方1325元／月，卫生费、税收及其他治
安管理费用700元／月，合计22391元／月；丙方承担1楼厂房1810平方租金15984元／月，宿舍7间费用
1400元／月，公摊宿舍2间133元／月，卫生费、税收及其他治安管理费用700元／月，合计18217元／月 ；厂房及宿舍水电费按甲乙丙三方各自消费结算，以上费用每月统一汇至甲方，由甲方统一支付给房
东；等等。付某军在协议上甲方处签名，杨自湖在协议上乙方处签名，何华南在协议上丙方处签名。
2022年4月16日，三原告与被告付某军签订《<厂房租赁合同>补充协议》，协议记载出租方为谈某英、 董某凤、周某芳、承租方为付某军，协议约定：乙方自本协议签订之日起不再承租厂房的一楼至三楼
以及空地。乙方应在本协议签订后3日内将上述厂房的一楼至三楼以及空地腾退予甲方，按照甲方的要 求做好清场和撤场工作；由于乙方仍有大量物品存放于厂房的四楼且暂时无法搬离，故乙方继续承租
厂房的四楼。经双方协商一致，乙方自2022年4月16日起按照13.2元／平方米／月的租金标准向甲方支
付厂房四楼的租金，直至相关政府部门出具火灾事故报告且甲乙双方就厂房的四楼签订解除租赁关系 协议之日止；对于厂房四楼发生火灾事故所导致甲方的损失，乙方应在相关政府部门出具火灾事故报 告后向甲方进行赔偿；等等、徐金泉代表三原告在协议甲方处签名。
2022年6月22日，佛山市南海区消防救援大队作出南消火重认字（2022）第0005号《火灾事故重新认定
书》，内容为：火灾事故基本情况：2022年3月1日13时07分许，位于佛山市南海区××镇××道××号
之二的佛山某某照明科技有限公司厂房发生火灾，消防指挥中心先后调派里水消防站、红沙消防站、 大沥消防站、狮山消防站、桂城消防站、特勤一消防站和里水专职队赶赴现场将火扑灭，火灾烧损佛 山某某照明科技有限公司室内生产设备和货物，水渍造成起火建筑第二层至第三层不同程度损失，无 人员伤亡；对起火原因认定如下：起火时间：2022年3月1日13时00分许，起火部位：佛山某某照明科技
有限公司厂房第四层靠东墙36.8至37.5米、距北墙6至7米的位置处，起火原因：排除雷击、人为纵火、
电气线路故障、外来飞火引发火灾的因素，不排除锂电池充电过程中散热效果差或电池本身故障发生 热失控引燃周边可燃物致灾。
依据原告的申请，本院委托佛山市某某保险公估有限公司对案涉厂房四楼因火灾造成的损失进行评估 鉴定。佛山市某某保险公估有限公司于2022年3月28日出具鉴定报告，鉴定结论为：厂房修复费用为
- 43元，评估残值为5301.69元；案涉厂房四楼租金单价为13.2元／平方米／月。鉴定单位以原告 主张租赁物闲置期间2022年9月1日起至9月30日演算租金为27720元，供作参考之用。原告已预交评估鉴 定费用40000元。
另查1，案涉厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也未经竣工验收合格、消防验收 合格。
另查2，某某公司是于2016年6月23日变更登记住所地为佛山市南海区××镇××道××号之二，付某军
是某某公司的法定代表人和股东。
本院认为，本案虽以财产损害赔偿纠纷立案受理，但原告在诉讼过程中申请变更案由为租赁合同纠纷 ，故本案案由作相应变更，变更为租赁合同纠纷。
本案中，徐金泉接受三原告委托代为处理合同相关事宜，徐金泉代表三原告与被告付某军签订了案涉 《厂房租赁合同》和《<厂房租赁合同>补充协议》，前述合同明确约定相对人为三原告和被告付某军 ，被告付某军承租案涉厂房后用于某某公司经营使用并又以某某公司的名义与案外人杨自湖、何华南 签订了《厂房合租协议（附加）》，案涉厂房实际由符茂军、杨自湖、何华南三方共同使用，徐金泉 代为签订案涉厂房租赁合同以及被告付某军和杨自湖、何华南三方内部如何使用案涉厂房均不影响本 案租赁合同关系相对人的认定。至于被告付某军称《<厂房租赁合同>补充协议》并非其真实意思表示 ，因无证据佐证该协议存在可撤销的情形，故对被告付某军的抗辩，本院不予采纳。因此，本院依据 《厂房租赁合同》和《<厂房租赁合同>补充协议》的约定认定相对人是三原告和被告付某军，本案无 必要追加杨自湖、何华南作为被告，对两被告的相关申请，不予准许。
三原告将案涉厂房租赁给被告付某军用于经营企业使用，由于三原告未举证证明案涉厂房有办理合法 规划报建手续，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可 交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设 工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建 设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故本案租赁合同依 法无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定 不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折
价补偿。有过错一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有损失的，应当各自承担相应的责任。 法律另有规定的，依照其规定”，被告付某军虽已将案涉厂房返还给三原告，但案涉厂房在被告付某 军占有使用期间发生火灾，双方应按照各自过错对案涉火灾造成的损失承担责任。三原告将未办理合 法规划报建手续、未经某丁厂房租赁予被告付某军，被告付某军未谨慎审查租赁物是否合法、是否经 消防验收合格，结合案涉厂房起火的原因“不排除锂电池充电过程中散热效果差或电池本身故障发生 热失控引燃周边可燃物致灾”，被告付某军也未举证证明其已按照消防要求使用案涉厂房，据此，三 原告和被告付某军对案涉房产发生火灾均有过错。综合三原告和被告付某军的过错程度，本院酌定三 原告、被告付某军对案涉火灾给三原告造成的损失分别承担10%责任、90%责任。
三原告在本案中主张的损失包括两部分，一是案涉厂房四楼的修复费用，二是案涉厂房四楼闲置期间 的租金损失。案涉厂房在被告付某军使用期间发生火灾造成四楼损毁，三原告主张被告付某军对案涉 厂房四楼的修复费用承担赔偿责任，理据充分。根据鉴定结论，案涉厂房四楼的修复费用为1023252.43 元，扣除残值5301.69元，被告付某军应赔偿916155.67元（1017950.74元×90%）。至于三原告主张的案 涉厂房四楼闲置期间的租金损失，属于预期可得利益，须以合法为权利的主张基础，而案涉厂房未办 理合法规划报建手续、未经消防验收合格，依法不得交付使用，故对三原告的该部分损失主张，本院 不予支持。
被告某某公司虽非本案租赁合同的相对人，但被告某某公司自认其系案涉厂房的承租人，说明其自愿 对案涉火灾给三原告造成的损失承担赔偿责任，故对三原告要求被告某某公司与付某军共同承担赔偿 责任，本院予以支持。两被告认为杨自湖是案涉火灾事故的直接责任人，因三原告选择以租赁合同关 系为本案请求权基础，而与三原告成立租赁合同关系是被告付某军，即便被告付某军将发生火灾的四 楼厂房转租给杨自湖，三原告对此知情并同意，被告付某军与三原告之间的租赁合同继续有效，如两 被告所称系杨自湖造成案涉厂房损失的，被告付某军依然应当承担赔偿责任，故对两被告关于杨自湖 应就本案损失向三原告承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第七百零三条、《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告付某军、佛山某某照明科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿916155.67元 予原告谈某英、董某凤、周某芳；
二、驳回原告谈某英、董某凤、周某芳的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百 六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为10787.88元、财产保全费5000元，合共15787.88元（原告已预交），由三原告负 担3028元，两被告负担12759.88元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的， 本院将依法强制执行。对于三原告已预交但不应负担的诉讼费12759.88元，由本院予以退还。三原告预 交的评估鉴定费40000元，由三原告负担4000元，两被告负担36000元并应于本判决发生效力之日起十日 内迳付予三原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副 本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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