1188_蒋某旭、董某智房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

8 蒋某旭、董某智房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

法院：山东省平度市人民法院

裁判日期：2024-01-09

案件类型：民事

案由/罪名：合同纠纷

文书号：（2023）鲁0283民初14221号

当事人：原告蒋某旭、被告董某智

裁判结果摘要：一、原告蒋某旭与被告董某智于2023年4月30日签订的《房屋租赁合同》无效。

来源：https://zh.wikisource.org/wiki/%E8%92%8B%E6%9F%90%E6%97%AD%E3%80%81%E8%91%A3%E6%9F%90%E6%99%BA%E 6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E6%B0%91%E4%BA%8B%E4%B8%80%E5%AE%A1%E6%B0%91%E4%BA%8B%E5%88%A4%E5%86%B3%E4%B9%A6

蒋某旭、董某智房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省平度市人民法院

民事判决书

（2023）鲁0283民初14221号

原告：蒋某旭，男，1969年11月6日出生，汉族，住山东省平度市。

委托诉讼代理人：王清华，山东天正平律师事务所律师。

被告：董某智，男，1987年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。

委托诉讼代理人：唐志科，山东双华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高晓妮，山东双华律师事务所律师。

原告蒋某旭与被告董某智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年11月2日立案后，依法适用简易程序， 公开开庭进行了审理。原告蒋某旭及其委托诉讼代理人王清华、被告董某智的委托诉讼代理人唐志科 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

蒋某旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失100000元；2.本案的诉讼费、保全费、保全保险 费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告损失75137元、鉴定费5000元。事实和理由 ：2023年4月30日，原、被告签订租赁合同，合同约定，原告将亭兰一村的门面房出租给被告使用。租 赁价格为年租金2500元，租赁期限为自2023年4月30日至2024年4月30日。合同第九条约定：本合同一式 两份，原、被告双方各执一份，均具有同等法律效力。合同自签订日生效，未尽事宜，双方协商。补 充条款：电气火，人为起火，都有被告方自己承担。2023年10月21日晚上，被告在租赁使用期间发生火 灾，导致原告的出租房屋被严重烧毁。发生火灾后，原告找被告协商赔偿事宜未果。

董某智辩称，依法判决驳回原告诉讼请求。1.本案火灾事故尚未调查终结，事故原因不明，火灾事故引 发的财产损害赔偿责任纠纷属侵权案件，应根据侵权责任的构成要件来确定责任的承担，而本案火灾 事故消防救援机构接受报案后，还未就火灾事故出具任何法律文书，事故成因不能确定，责任无法确 定。

1. 双方《租赁合同》未就火灾事故导致的原告方财产损失责任承担进行过约定，即使有约定，也属无效 条款。（1）双方《租赁合同》未就火灾事故导致的原告方财产损失责任承担进行过约定。双方合同第 九条中的“电气火，人为起火，都有乙方自己承担”，根据文义，是指由上述原因引发的起火导致乙 方自己财产损失的，由乙方自己承担。而双方对上述原因引起的甲方损失承担，未进行约定，上述事 项也不适用于约定，而只能根据法定予以处理。（2）即使双方对火灾事故导致的原告方财产损失责任 承担进行过约定，也属于无效条款。双方《租赁合同》系由原告提供的填充式格式合同，《民法典》 第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和 本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对

方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。《民法典》第五百零六条

规定：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对

方财产损失的。根据上述规定，如果火灾系由原告原因引起，其在租赁合同中的免责条款属于无效条

款，不能作为处理本案的根据。

1. 原告主张的损失数额无证据证实，原告无合法有效证据证实其主张的损失数额，应承担举证不能的法 律后果。

综上，原告的诉讼请求不能得到支持，应依法支持被告答辩请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月8日，原告与案外人王福玉、朱彩 云签订《房屋买卖合同》，原告购买土地使用权人为王福玉的位于平度市××镇××街村××证号为 平集用（2013）第83331855号的宅基地房屋一处。

2023年4月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于亭兰一村的门面房出租给被告，租赁 期限为自2023年4月30日至2024年4月30日，租赁用途为作为合法经营使用，年租金2500元，保证金500元 ，在不违反租赁合同，不破坏房屋结构的情况下，房屋到期时原告将保证金如数归还被告。电气火， 人为起火，都有被告自己承担。庭审中，原告主张该门面房系其购买案外人王福玉、朱彩云房屋后自

行搭建的厢房，搭建时未办理相关规划许可等审批手续。被告租赁该厢房后将其作为员工宿舍使用。

庭审中，原告主张与被告没有租赁费或者其他事宜需要处理，被告庭后亦答复无相关事宜需要处理。

2023年10月21日22时许，该厢房起火，起火时只有被告的员工杜更君、刘夫河在房屋内居住，起火后被 告方拨打了119火警电话。2023年11月20日，平度市消防救援大队出具《火灾事故认定书》，认定起火 原因可以排除外来火源、电气线路故障引起火灾的可能，不能排除房屋内遗留火种引起火灾的可能。

本案审理过程中，原告申请对出租房屋火灾损失进行鉴定，本院委托山东华信价格评估有限公司进行

了鉴定。2023年12月18日，该评估公司出具鉴定意见：出租房屋火灾损失金额为75137元，原告为此支

出鉴定费5000元。鉴定报告中的明细表记载，旧太阳能破损为争议项，拆除及更换费用为700元。本院 当庭拨打评估公司电话询问将该项记载为争议项的原因，评估公司告知，现场勘验时，被告主张火灾

后太阳能热水器并未损坏并出示照片一张，但勘验时发现该热水器已经损坏，因被告不认可系火灾造

成损坏，故记载为争议项。

为提起本案诉讼，原告支出保全保险费500元。

以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、照片、保函、保单、发票、《房屋买卖合同》《集体土

地使用证》，被告提交的通话记录截图，本院委托鉴定的鉴定意见书等证据在案佐证，并经庭审质证

，足以认定。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告提交的房屋平面图、材料人工清单系单方制作，被告不予

认可，本院对该证据不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法

律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，

与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定

有效。”原告出租的房屋系未经批准建设的临时建筑，且其并非房屋所在村集体的集体经济组织成员

，其也无法办理相关审批手续，故其与被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求被告根据合同约

定承担房屋起火所造成的全部损失本院不予支持。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生

效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另 有规定的，依照其规定。”以及《中华人民共和国民法典》第七百一十四条：“承租人应当妥善保管

租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”原告将未办理审批手续的临时

建筑出租给被告，导致《房屋租赁合同》无效，其亦未提交证据证明案涉房屋配备了相关消防设施， 故对案涉房屋起火造成的损失原告存在一定过错。另，案涉房屋虽然未办理审批手续，但原告作为案 涉宅基地的实际占有使用人以及案涉厢房的实际搭建者，有权作为原告向被告主张权利。被告租赁案 涉房屋后将其作为员工宿舍使用，消防部门认定起火原因不能排除房屋内遗留火种引起火灾的可能， 案涉房屋起火时间为晚上10时左右，起火时被告的两名员工在此居住，不排除系该两名人员在房屋内 遗留火种导致火灾发生，故应认定被告方对案涉房屋起火存在主要过错。庭审中，原告提交火灾后现 场照片一张，证明火灾后热水器并未损坏，原告主张庭后给予答复，庭后原告表示同意将热水器费用 700元予以扣除，本院予以准许。双方对鉴定意见无异议，本院予以采信。根据鉴定意见，本院认定原 告案涉房屋火灾损失金额为74437元（75137元-700元），鉴定费5000元，共计79437元，根据双方过错， 本院酌定由被告承担63550元。

保全保险费并非诉讼所必然支出的费用，原告亦未提交证据证明其曾就该费用的承担与被告进行了约 定，故原告要求被告承担该费用本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十七条、第七百零三条、第七百一十四条，《最高 人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华 人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告蒋某旭与被告董某智于2023年4月30日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告董某智于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋某旭损失63550元；

三、驳回原告蒋某旭的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十 条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1150元，因变更诉讼请求退回248.5元，余款901.5元，保全申请费1020元，共计1921.5元，由 原告蒋某旭负担397.5元，被告董某智负担1524元。被告董某智负担部分，应于本判决生效之日起十日 内支付原告蒋某旭。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表 人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山 东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。

附：原告蒋某旭账户信息：

户名：蒋某旭

开户行：中国农业银行

账号：×××70。

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